北京谋楼盘疯狂销售 因五证全无低于市场价数千（3）

一位房地产开发商向记者介绍，一般情况下，开发商收了项目所在地拆迁户的房产证、签完补偿协议后，才能拆迁房子，在项目所在地通水、通电、通路、通讯、通气、平整土地（简称五通一平）之后，拿着拆迁户的房产证及五通一平的测绘证明材料交到当地国土局，国土局再交到国土资源厅，走完招拍挂的流程、交完土地使用权出让金后，国土部门才会给开发商颁发《国有土地使用证》，之后才有可能获取《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》，最终才有可能获取《商品房预售许可证》。

2016年8月17日，廊坊市政府发布的《关于进一步规范廊坊市市区房地产市场秩序的通告》也规定，商品房预售必须具备五证。房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》之前，不得发布项目宣传广告，严禁以预售房屋的方式进行非法集资，严禁以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

9月12日中午，记者致电该项目开发主体祥马公司现任法定代表人沈华昌，对方称，他此前并不知道有人在认购京韵花园的房子，“你给我打电话我才知道，我们和泰鼎公司没有一分钱的往来。那块地1.96亿元的土地出让金还没交呢，规划许可证都没有下来，怎么可能认购呢？”他称自己没有泰鼎公司的联系方式。

9月12日下午，京华时报记者联系固安县房管局，表达采访意图后，对方让记者联系该局执法一队，但执法一队电话始终无人接听。

开发公司内部因股权打官司

在祖家场村口，贴着一张落款时间为今年7月18日的《关于祖家场村城中村改造项目延长安置时限通知书》，落款单位为固安县旧城改造工作领导小组办公室，称因该项目前期签约协商工作进展缓慢，延误了安置时限，开发主体祥马公司向旧城改造办公室提出申请延长开发安置时限，经该办公室研究决定，同意将开发安置时限延长至2016年12月31日。据此，记者多方了解后获悉，该地块目前存在开发主体纠纷。

据祥马公司前法定代表人孙凤元介绍，他此前在北京做房地产开发，2011年前后听说祖家场村项目后联系了当地政府，提交一系列手续后，最终以祥马公司的名义获得开发主体资格。从2011年至2015年初，孙凤元与该项目涉及的89户村民签订拆迁协议，“房产证已经收了，每户补偿20万元，支付了1780万元”。

但到了2015年年初，祥马公司资金链出现问题。当年7月，曾与孙凤元合作过的一位朋友沈华昌找到孙凤元，称可以帮祥马公司融资，孙凤元当时也需要资金，就同意了，“当时类似于聘用他帮我们融资，融资之后再给他一定的报酬”。

祥马公司出具的一份《授权书》显示，该公司授权沈华昌为该公司《京韵花园》工程筹集资金特命全权代表，由其组建团队筹集资金全部打入该公司账户，利息和费用由该公司承担，落款时间为2015年9月18日。

孙凤元称，沈华昌不久后又找到孙凤元，称自己已找到投资者，对方愿投资1.8亿元，但该投资者只愿意把资金投给沈华昌，因此，须将祥马公司的法人代表资格变更为沈华昌，并将祥马公司90%的股权作抵押。孙凤元为尽快继续推行项目，同意了沈华昌的要求。

2015年10月9日，孙凤元与沈华昌签署的《协议书》显示，孙凤元将祥马公司在祖家场项目全部财产的95%，以及祥马公司95%的股权转让给沈华昌，转让费的给付方式是先行支付定金800万元，在祖家场项目完工后一次性支付给甲方。协议约定孙凤元在该协议及股权转让签订后，祥马公司实际经营权由沈华昌及其他股东享有。

孙凤元给记者出具的《协议书》后面还附有一份《说明》，称前述协议书只作为在政府办理祖家场项目手续所用，不作为说明人主张权利的依据。孙凤元称，他和沈华昌是多年的朋友，“协议上写的800万也没给我，当时想着如果他融不到资，还能再变更回来，没想到后来会出问题”。

工商信息显示，2015年10月19日，祥马公司法定代表人由孙凤元变更为沈华昌，股权由孙凤元出资800万元、李杨（祥马公司项目经理）出资200万元变更为沈华昌出资950万元、李杨出资50万元。2015年12月29日，注册资本（金）由1000万元变更为5000万元，李杨出资250万元，沈华昌出资4750万元。

孙凤元称，法人代表及股权变更后，他问沈华昌之前承诺的资金何时到账，“沈华昌当时说放款方有问题了，我开始怀疑这是个圈套，就要求沈华昌将股权变更过来，他答应次日一早到石家庄将股权变更过来”。但此后，沈华昌就再没出现，电话也不接。

对于孙凤元所称祥马公司的法人代表资格、股权转让原因等问题，记者再联系沈华昌时，对方又称自己是老板的司机，老板不在，要等老板回来之后跟老板问清楚才能回复，“不知道老板什么时候回来”。

今年1月28日，石家庄新华区法院受理了孙凤元及李杨起诉沈华昌的股权纠纷案，此案于7月6日开庭，至今尚未宣判。