万科拟30亿入股徽商银行 地产金融时代来临（2）

地产金融化趋势加速

记者大致梳理了目前上市银行的持股情况，其中中国泛海控股集团持有民生银行2.46%的股权；鲁能集团持有交通银行0.77%的股权；2011年9月，绿地集团通过增资控股成为盘锦市商业银行第一大股东。但这些都没有成为房地产行业涉足金融行业的“里程碑”事件。

“因为这些企业实行多元化经营，集团旗下其他业务可与房地产业务相匹敌，因此不受国家房市调控的限制。”朱一鸣告诉《每日经济新闻》记者，但对纯房企控股银行，国家监管部门一直严防死守。“这也很好理解，因为控制房企的银行信贷一直都是房市调控的有效手段。”

时过境迁，过去几年严厉的限贷、限购实施效果表明，房价的调控最终要靠“疏导”供应，而非“严堵”需求才能实现。“基于这样一个思路转变，监管层前段时间才释放房企上市再融资解禁信号，现在对万科控股银行‘开闸放水’。”朱一鸣补充道，一直以来，房企的发展很大程度上取决于与银行的关系。因为银行一直为开发商提供贷款用于买地和进行房地产开发，而且也涉及向开发商的客户提供按揭贷款。“有了自己的控股银行后，房企的境遇将大为改善。对于购买本企业产品的客户，万科可以让其通过徽商银行来办理按揭贷款，从而打造企业销售的一个核心竞争优势，同时可以大大提升企业的流动资金。”

在高和投资金融分析师李慧中看来，万科入股徽商银行更多反映出地产金融化的趋势越来越明显，“此前开发商与银行的合作是通过按揭贷款，相对来说便捷性会差一些，但如果成为某个银行的控股大股东，不管是资金来源还是发行理财产品都会更便利，同时银行授信也会有所倾向。”

李慧中告诉记者，今年以来，房地产行业一大趋势便是直接融资不断升高。“比较典型的一个案例就是华润信托，之前只是做一些固定收益的发债，但现在会直接将资金投入到项目公司进行同权投资，做一些主动性管理。”

或为拓展新融资渠道

根据高和投资的监测，房地产企业融资虽然一直是以银行贷款为主的间接融资为主，但8年里房企直接融资增长了6.5倍。“这表明房企直接融资已经越来越成为一种趋势。”李慧中进一步指出，从未来发展看，在传统的直接融资形式如发行房地产股票、债券（包括在海外发行）基础上，房地产企业探索和发展新型证券化和类证券化融资形式，还有房地产行业并购、引入战略投资人等，都将使得直接融资比例继续提高。

万科认购徽商银行的举动，除被解读为赚取利润的投资行为外，更多人倾向于认为，这是万科拓展新的融资渠道的一种尝试。

盛富资本CEO黄立冲在接受记者采访时表示，地产行业有很大的金融性，“这次万科的认购也是获取低成本融资的一个方式。目前内地融资还有很多局限，有一个银行的平台很方便。”

郁亮今年6月在西安向媒体表示，万科是行业里现金最多的。根据万科昨日披露的第三季度报，截至9月底，万科持有的货币资金达370.6亿元，与中期基本持平；净负债率为39.90%，较中期时下降1.58个百分点。但其借款的款项并不低，短期借款和长期借款分别为121.35亿元和266.62亿元。

“银行贷款在内地所有的融资渠道中成本算是较低的，如果从其他银行拿不到贷款，从入股企业更容易拿到低成本融资。万科每年都要通过发信托和公司债来补充资本，这部分成本较高。”黄立冲表示。

郁亮对外表示，万科储备资金是为了融更多的钱。但这些融资渠道的成本差异较大。根据中国指数研究院年初发布的《2012中国房地产企业融资成本专题研究报告》，根据不完全统计，2012年万科共发行11款房地产信托产品，融资金额达73.29亿元，在所有大房地产商中发行数量和融资金额均为最高，信托产品的平均利率达8.56%。

“如果未来民营资本有更多机会进入，万科通过徽商银行上市或有机会进入到董事会，会让万科积累经验，对它以后的经营也有利。”香港投资银行家温天纳认为。

“企业控股保险、银行等金融机构，一直都是趋势。从上市公司管制角度讲，要考虑公允性，但从实际操作来讲，银行给自己股东贷款肯定会更宽松和容易。”黄立冲对记者表示。