16家银行涉万亿元房固定资产 史玉柱曾隔空喊话（2）

市价与成本价差距悬殊

真实规模为万亿元量级

上述的资产净值虽然貌似已经“很强大”，但实际上仅仅是公允价值(也就是市价)的冰山一角。

按照目前上市银行普遍的成本法会计准则，“购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量，固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内采用年限平均法计提”。

简单来说，就是原有的涉房固定资产在账面上必须逐年减值，尽管其公允价值已经大幅增加。

以中国银行为例，截至去年年底，该行固定资产中的单纯房屋建筑物已经累计折旧240亿元，目前账面净值接近618亿元，也就是说资产原值超过了850亿元，目前折旧率约为28%。按照中国银行年报中标注的房屋和建筑物预计使用年限为15-50年，预计净残值率为3%，年折旧率为1.9%-6.5%估算，原始资产对应的折旧年限应在5-10年之间。而近五年乃至近十年，恰恰是中国房地产价格高歌猛进的阶段，虽然各地房价上涨幅度并不完全一致，但是倍增甚至增数倍都是很常见的现象。而且，上市银行中除了农业银行，多数银行十年来的机构网点布局主要在经济发达的一、二线城市以及城市的核心地段，这些城市和地段房价的涨幅更是远远超过平均水平。

一位从事地产中介超过十年的段姓工作人员对《证券日报》记者表示，以上市银行总部密集驻扎的金融街区域为例，十年前的房价约为1.4万元/平米，而如今的价格已经飙升至7万元-8万元/平米，而且这一价格也仅仅是有价无市，轻易也不会有哪家机构舍得把金融街的房产出售，因为该区域房产极具稀缺性，出售后就很难在同一区域购回了。

以相对建成较晚的金融街B7大厦为例，如果按照地产中介介绍的B7大厦成本(2005年价格在1600元/平方米左右)与目前的市价大致计算，B7大厦合计建筑面积约22万平方米，每平米上涨约6万元，整体增值约130亿元。即使考虑到近期楼市价格似乎有所波动，该项目整体增值也肯定超过100亿元了。

而位于该大厦附近的建设银行、中信银行、交通银行等银行的大厦建成时间都远远早于B7大厦(其建设时间多是在1993年-2005年间)，成本更要低得多。

一些一线城市地铁沿线区域的商铺的价格飙升的更快。北京市大兴区黄村区域的一位地产中介则表示，三年前其所在区域商业地产的售价不足2万元/平米，地铁开通后，现在已经涨至近4万元/平米。

上述段姓工作人员同时提醒本报记者，商业银行的一些老旧网点还有根据城市规划拆迁的可能，而拆迁时的补偿也将是颇为可观的。

由于各家银行房产的年限、区域复杂，通过现有报表披露出来的情况来测算现在准确的市价几乎是不可能的，但是考虑到经过折价30%后目前的账面净值还逼近5000亿元，购买成本应该是7000亿元左右，即使按照最保守的估计，这部分资产的市价也将达到1.4万亿元，较目前的净值“富余”近1万亿元；如果估价再大胆一点，则账外隐藏的资产价值可能达到数万亿元。

“其实，开始买楼的时候也有些犹豫，不过考虑到银行需要与自身品牌相称的办公场所，且金融街的好位置也有限，就拍板买下该商业房产”，某银行前行长曾对记者谈及“购房心得”，“当时确实没想到，才几年时间房价已经翻了数倍，不过由于房子是自用，并未觉得地产升值对银行产生实质性影响”。

记者注意到，在16家上市银行中，绝大多数银行都是以成本作为初始价值，并按照每年折旧3%-5%的速度进行减值，比较激进的会计手法对于部分资产的年折旧率接近20%。而四大行的地产资产的入账方法有些与众不同，因为其上市之前经历了大规模的财务重组和注资，因此，其部分固定资产是按照重组时的评估值入账。

不过，四大行中除农行外重组已经历数年，即使是当年的评估值也远非目前的市价，且由于其基数巨大，其增值部分也将十分惊人。

史玉柱曾“隔空喊话”

要求以公允价值入账

对于银行合规“隐匿”的这部分房地产财富，很多投资界大佬其实也是心知肚明。

史玉柱曾在微博中表示，“增加银行资本金，减少募资，还有一方法：各银行拥有大量黄金地段房产，数量大得吓人，都是按当年建造或购买的成本做账的，往往按10年20年30年前的成本入账，入账金额低得变态。如果按国际惯例重新评估，以公允价值入账，银行资本金就会大幅增加，三年不用向股民伸手要钱”。

此外，私募界人士、上海宝银创赢董事长崔军曾经“逼宫”银行，提出将银行房产按公允价值入账，这样一来，银行的资本金会大幅增加，净资产也会大幅度提升。

对于为什么我国的会计准则要求成本法入账，一位会计师事务所合伙人对记者道破天机——“公允价值的计量，首先要有健全、完善的市场体系；其次是对会计从业人员素质有较高的要求；再次是信息使用者对信息提供者有较高的信任度，而这几方面的要求在国内目前的实践中确实很难达标”，“其实从二手房交易就可以一窥端倪，现在二手房的计税地区指导价与真实成交价往往有百分之五十以上、甚至是一倍以上的差距，因此所谓的‘阴阳合同’屡禁不止，这反映出市场体系并不完善的一面”。

据其介绍，国际会计准则为了达到国际协调的目的，须充分考虑各国环境，故提出了成本和重估价两种计量模式。不过，在该会计师眼中，随着今后我国市场机制的逐步健全和相关法律、法规的完善，公允价值的取得将变得越为容易，其可靠性也会加强，我国对公允价值的应用也将会和国际会计准则趋同，“毕竟采用公允价值计价是国际会计准则、美国及多数市场经济国家会计准则的普遍做法，国际上也早已越过‘要不要用’公允价值的争论阶段，而主要进入‘如何用’的阶段”。

比较有趣的是，史玉柱还曾在微博中提及，“投资领域常有怪事。一个房地产朋友说，他原计划去拍一块土地。后来发现，在某地上市的某房地产公司，其拥有土地的价值(考虑负债后)摊到每股股价上，买股票比自己去拍地，便宜40%，于是他放弃买地，计划改买股票”。需要说明的是，土地使用权属于无形资产，与固定资产并非一个概念，但这个事例恰恰反映了资产的账面值与实际价值的巨大反差。