一线城市房价“假涨真跌” 中小房企风险加大（3）

政策调整

“招挂复合”再现上海新推三幅规划盲点地块

6月19日，国土部发布消息称，将有效控制特大城市新增建设用地，并对此前发布的《节约集约利用土地规定》作进一步强调。

《每日经济新闻》记者注意到，上海的土地出让方式也出现了调整迹象。6月18日，上海市规划和国土资源管理局推出近期第三块“招挂复合”地块。宝山区淞南镇、普陀区梅川社区、奉贤区南桥新城3块地均位于政府重要规划区“盲点”位置。业界认为，这一做法和国土部对特大城市控制土地新增，盘活存量用地的意图一致。

6月19日，国土部表示，将通过规划、计划、用地标准、市场引导等手段，有效控制特大城市新增建设用地规模，适度增加集约用地程度高、发展潜力大的地区和中小城市、县城建设用地供给。

一个月前发布的《节约集约利用土地规定》解释称，为防止一些地方在经济发展中急功近利，片面追求土地收益，进一步增强规划科学性和规划的刚性管控，需要对用地规模整体调控，实现控总量、挤存量、提质量。

6月18日，上海市规土局推出近期第三块“招挂复合”地块。宝山区淞南镇、普陀区梅川社区、奉贤区南桥新城3块地均位于政府重要规划区“盲点”位置。

其中，宝山区淞南镇地块位于杨浦新江湾城国际社区周边未辐射区域；普陀区梅川社区地块位于普陀真如城市副中心周边未辐射区域；奉贤区南桥新城地块位于奉贤区南桥新城规划盲点。

21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔向记者表示，“招挂复合”三块土地的环线位置、地段各不相同，但战略意义较为相似：均处于区县重点规划的空白区。

黄河滔同时表示，上海近期的拍地倾向旨在节约集约、合理利用土地，但与土地招标模式不同，“招挂复合”是市场选择模式。

“招挂复合”并非今年才出现的新事物，早在当年浦东星河湾地块出让之时就曾采用这种“先比方案后比价格”的方式。

在这一模式下，地块的出让形式由有效申请人数决定，如果申请人数超过3人，则用招标方式出让，申请人即为投标人；如果申请人数在3人以下，则用挂牌的方式出让，申请人为竞买人。政府有了一定的空间，可以选择更贴近城市整体规划的标书。

上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，上海市政府在土地出让这个问题上，向来是把城市规划放在首位的。要挖掘上海的城市空间，未来主要的来源是国有工业土地的变性。

目前，宝山区淞南镇地块已采用竞价招标拍地，其余两块未确定拍地方式。从21世纪不动产上海区域市场研究部的历史统计数据来看，南桥新城2012年、2013年共推出5幅与奉贤区南桥新城地块用途相类的商办地块，竞买人数均低于3人。且此次推出地块并无价格优势，故挂牌竞价的可能性较大。

土地市场

南京土地市场冷清持续多幅地块底价成交

时隔一个月之后，6月20日，南京再次挂牌出让土地，但这并没有改变南京土地的冷清，出让10幅地块仅用了半个小时，其中有8幅地块底价成交。与此同时，合肥也在6月20日当天出让11幅地块，面积达到1107亩，吸金32亿元。

进入2014年，南京的土地市场可谓异常冷清，在5月14日的土地出让中，出现了5分钟结束拍卖，甚至有开发商因为迟到几分钟，而错过土地拍卖的尴尬局面。

在6月20日的土地拍卖中，与此前的土拍相比，除增加了土地出让面积外，冷清的情况未发生改变。当天的土地拍卖，一共有10幅地块出让，面积达到58万平方米，吸引了包括朗诗、保利和万科等房企。

据《每日经济新闻》记者了解，10幅地块中，4幅来自江宁滨江，3幅来自浦口，其余3幅地块分别为玄武区仙鹤门二类居住用地、秦淮牌楼路加油站用地和栖霞仙林中心商业用地。

其中，江宁滨江四幅地块出让面积共计18万平方米左右，除G27地块为居住社区中心用地外，其他三幅均为商住混合用地。其中，G24、G25、G25均有绿地和朗诗两家房企参与竞争，G27地块被绿地以底价拿下。

对于当天的情况，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉发对记者说：“理性但不乏积极正在主导土地市场的主旋律。理性表现在最高溢价不超过10%，出价较为理性。积极则表现在该拿地的企业照样拿，所有地块全部成交，有助于保证未来1~2年的住宅供应。”

同样，在6月20日当天，合肥也进行了土地出让，共有12幅地块参与竞拍，出让面积达到1107亩，除了一幅地块流拍之外，其余11幅地块均顺利成交，成功吸金32亿元。

其中，滨湖新区的BH2014-02号地块竞争最为激烈，最终宝能集团以24.03亿元的总价成功拿下，将滨湖宝能城项目用地扩容到超过1200亩。

“宝能城项目拟建七幢超高地标建筑集群、五星级酒店和高端住宅等，其中单栋最高550米将问鼎安徽第一高。”合肥本地房地产业内人士凌斌表示。