媒体调研哪些城市值得买房：16城市入围（2）

三类城市吸引投资

不过，人口净流入并不是影响投资价值的唯一要素，一个城市房价是否坚挺也跟该城市的行政地位、在区域板块中的位置、产业结构、教育医疗等公共资源水平密切相关。

例如东莞和佛山，人口净流入分别位列全国第四和第八，但这两个城市的房价都在万元以下。像广佛交界处相隔一两公里的地方，如果是佛山的楼盘，价格就不到广州的一半。“我两年前在南海区那边买的房子，到现在一点都没升值，要是在广州买，至少都涨三成。”在广州一家金融机构上班的黄先生说。

究其原因，不难发现，以制造业尤其是劳动密集型产业为主的地级市东莞和佛山，虽然吸引外来人口众多，但他们并没有转化为有效的购买力。相反，由于周边存在两个行政级别更高、以服务业为主的副省级城市广州和深圳，一大部分的高端购买力也被分流。

行政级别等级较高的城市，比如直辖市、省会城市和计划单列市的公共资源优势比较大，对有效购买力的吸引也就比较大。例如，到东莞的外来工很多，但他们并不一定会留在东莞；到广州的外来大学生很多，他们落户广州的机会、能力和愿望也要强很多。

因此，在沿海地区，人们渴望融入的城市主要是三大直辖市、省会城市和深圳、厦门、大连等计划单列市以及像苏州这样的经济明星城市。在中西部，由于每个省基本只有一个中心，也就是省会城市，吸收了全省最好的教育、医疗等公共资源和最多的就业机会，因此这些城市也是未来吸引人口落户的重点。

不过并不是所有的中西部省会城市都会保持较快的增长，比如呼和浩特所在的内蒙古全区人口总量不大，这几年吸引的人口净流入也不多。再比如东北地区，由于工业化进程较早，城市化比例已经比较高，吸引的人口流入也比较少。而且由于这些城市的非商品化的住房比较多，这也影响了房地产市场的需求。因此虽然沈阳、长春也是副省级的省会城市，但房价坚挺度远不如南方城市。

除了这些因素外，一个城市一定时期内的库存对房价走势也有比较大的影响。以杭州为例，作为副省级的省会城市，杭州的人口净流入不少，公共资源也很好，但由于目前库存量实在太大，加之之前房价已经偏高，因此今年以来杭州很多楼盘纷纷降价。

“杭州的需求没有问题，主要还是前期库存太多，价格太高，只要降价还是很有市场的。”张大伟说，只要杭州消化完这一轮库存，地价又不贵的话，杭州仍然值得开发商进入。

与杭州相反，同样是副省级城市的厦门则是另一个极端，这几年该市土地供应一直偏少，但需求又很旺，因此基本上只要推出一块地，开发商都会疯抢。

上海易居研究院的报告指出，宁波、兰州、昆明、沈阳和太原这类城市的共同点在于供求关系失衡，市场供大于求，同时未来市场整体需求较弱，厦门、大连、武汉、成都和郑州等城市的共同点在于市场需求旺盛，供应规模与压力较小。

总体来看，未来一两年，比较值得开发商进入的城市将主要包括三部分：

一部分是北上广深四个一线城市，这些城市未来仍是各大房企争夺的焦点。

其次是沿海部分中心城市，如厦门、福州、南京、苏州、大连、天津、石家庄等，这些城市目前的市场空间也不错。

还有一部分是中西部人口大省的省会城市，如郑州、武汉、成都、西安、合肥等城市，在城镇化的大潮下，未来的发展空间仍比较大。