楼市回暖尚需一年成共识 基本面背后的库存危机（2）

基本面背后的库存危机

真正影响房地产市场发展的，是经济学家关注点之外的供求关系。任志强认为，房地产之所以还需要至少9-10个月回暖，是因为目前还有5.7亿平方米的库存需要消化。

同策机构从当前市场库存压力监测得出的结论是，截至今年10月，一线城市存销比虽略有降低，但仍面临去库存压力；限购松绑或取消后，二线城市存销比继续分化，监测城市中仅合肥、南京、南昌、苏州等少数城市处于合理区间或有房价上涨压力，其他二线城市库存仍然偏大。大多数三四线城市去库存压力较大，房价面临下跌可能。当前限购松绑等政策，并未改变去库存的市场基本面。

值得注意的是，任志强所推导出的9-10个月以后回暖，还存在一个重要前提。“如果新开工不增长或者严重的负增长，持续到明年9月份的时候，才可能出现较好的回升条件。如果大家看到形势好了，钱也有了，融资条件也有了，迅速扩大投资和扩大生产，那就不一定出现明年9月份以后持续回升的一个局面。因为供求关系始终在决定着市场。”

在SOHO中国董事长潘石屹看来，任志强所担忧的这种前提很有可能发生。潘石屹认为，过去10年，房地产长期处于黄金时代，而这使得房企们存在惯性地盲目扩张，而这可能加剧行业的悲观局面。

同策咨询研究部数据显示，TOP20房企2009-2013年5年期间，销售金额年复合增长率达到29.9%(同期全国平均销售金额增长率15.2%)，销售面积年复合增长率达到22.7%(同期全国平均销售面积复合增长率7.65%)，TOP20房企的平均增速明显高于行业增速，这一方面反映出TOP20房企市场扩张能力优于其他房企，但另一方面，品牌房企出于对业绩和增长率的贪婪追求，在资金、人员、土地各方面不断加大投入，即使在市场条件不佳的情况下依然试图达到15%甚至20%以上的年增长率，导致房地产行业产能过剩，供应过多，库存高企。

在库存未明显改善的背景下，房企扩张的盲动性有可能导致房地产行业继续面临产能过剩，这就决定年底及2015年去库存仍然是市场主旋律。

一线城市是避风港吗？

不少房地产行业人士认为，库存危机可能只存在于二三线城市，而非一线城市。去年以来，主要房企为规避风险而重回一线城市。但一线城市是否真的是“安全港”？

中原地产对北京、上海、广州及杭州四个城市2009年至今的累计土地出让和新房销售量进行对比分析后发现，其中的三个一线城市，虽然整体上土地供略小于求，但分区来看，个别区域仍存在宅地供应过量，消化周期过高的潜在风险。如北京的平谷区和上海的崇明；而杭州虽然整体宅地存量过大，但上城区、下城区和西湖区的宅地供应却是不足的。

中原机构得出的结论是，从风险角度看，上海的崇明存在供应过量的情况，且短期内难改变；北京五区供应过量，但平谷区可能成为未来北京新建住宅集中供应区；广州除萝岗区外，核心区荔湾区和黄埔区亦存在供应过量的情况。