中银投6亿美元纽约买楼 浅谈海外圈地的生意经（2）

中国企业在美国地产频频出手之际也是中国楼市黄金十年渐进尾声之时。2014年以来，中国的商品房和住宅销售指标持续下跌。国家统计局数据显示2014年9月份70城房价全线停涨。虽然随后部分地方取消限购，但是楼市整体仍然处于挤泡沫的过程，而非泡沫累计的过程。更令人担心的是，随着中国的主要购房群体（25到49岁的人群）在明年达到峰值，市面上的新房将严重供应过剩。而就商业地产而言，销售放缓让高负债的运营模式面临瓶颈。即便是即将在香港交易所IPO上市的中国最大的商业地产商万达也被持续疲软的楼市拖累被一再下调估值。数据显示万达今年上半年的利润率已经下跌接近50%。

而同一时期，海外市场的优惠政策以及中国政府对境外投资限制的放宽，激励更多企业走出海外，多元化资产组合。面对即将美联储即将加息的货币环境，包括中银投在内的中国企业和个人开始通过增加海外地产项目对冲货币风险，倾向于以持有实物来对资产保值。

而美国楼市在金融危机后稳步复苏，成为中国企业海外寻找价值洼地的首选地之一。中银投的地产板块寻找投资标的的原则是关注地区和租金相对稳定的地产项目。而中银投相关人士表示，通过对纽约地产的分析，认为该地区虽然房价不低，但是供应量稀缺，认为具有长期稳定回报的可能性，这是做出投资决定的最主要的原因。

今年秋季，地产经纪商世邦魏理仕(CBRE)的高级副总裁马塞拉法苏洛(MarcellaFasulo)表示，中国人对大纽约地区的房地产情有独钟，截止到目前为止，今年中国资本对大纽约地区的房产投资额达到29亿美元。而就纽约市来说，来自中国的资本占到所有投资纽约国际资本的23%。

而市场对美国楼市整体前景也普遍看好，美国商业地产研究机构CassidyTurley的首席经济学家凯文(KevinThorne)对进入2015年的美国楼市继续保持乐观。他表示，油价走低，就业好转都将让美国楼市在2015年继续进入良性循环；无论美联储何时加息，全球央行量化宽松将让明年美国投资环境继续维持低利率环境；而就房地产市场本身而言，写字楼和公寓需求强劲，已经出现明显增长，会在2015年表现更为突出。

不仅仅是地产金融机构海外圈地的生意经

当中国投资人屡屡出手拿下知名美国地产之际，中国是否在重演1980年代日本泡沫的质疑声也在甚嚣尘上。看空中国的经济学家将80年代的日元购买力走强以及国内信贷宽松环境和如今的中国做对比，并警告，中国信贷泡沫一旦破灭，将比日本更为严重，目前的中国企业海外购房热只是最后的疯狂而已。而上世纪80年代，日本商人疯狂购买纽约，洛杉矶以及夏威夷知名地产的最惨痛的例子莫过于三菱财团。1989年和1990年，该集团曾经以14亿美元价格先后购得纽约地标建筑洛克菲勒中心总计80%的股权，但是不到5年，三菱投资损失高达6亿美元，而在1995年最终决定将洛克菲勒中心的股权重新贱卖给洛克菲勒家族。

“但中国企业比日本人更有野心，也更有抱负。”一位不愿意透露姓名的纽约商业地产经纪对腾讯记者表示，“在购买了地产之后，中国企业往往会寻求更大的海外商机”。

中银投在纽约购买新办公楼的消息之所以获得国内外的广泛热议，也是因为其母公司中国银行在中国企业海外潮中的战略地位，它是美国商业地产贷款发放量最大的海外银行之一。当欧洲经济再陷衰退之际，曾经的欧洲买家和欧洲银行退居二线，而中国买家以及中国金融机构则逐渐崛起。

中银投相关人士对腾讯财经表示，虽然也存在其他本土或者他国买家竞价，但是包括汉斯和摩根大通资产管理部门等持有贝莱恩公园7号楼产权的卖方认为，中银投追求长期回报的投资理念更为契合，而并非其他对冲基金可能会更倾向于短期持有后，通过包装再迅速转手卖出。

“我想中银的平台也很重要，信誉很好。”知情人士并不否认中国银行在投资交易达成中的潜在影响，并称中银投已经开启招租的工作。对于目标租户群体，中银投方面人士表示，考虑到布莱恩公园本身就是全球金融公司的聚集地，7号楼也会延续“高端”的定位，目前的意向性企业包括国际知名的外资企业以及中资企业。

而当被问到，该楼是否会成为中国银行纽约分行的办公楼时，对方表示，中银投是投资公司，看重的是租金收益。如果中国银行纽约分行有意向租用的话，也会收取租金，“完全是市场化操作”。并表示，对开放商汉斯的品质有评估，认为贝莱恩公园7号的建筑标准符合现代化办公要求，“不太奢华，相对朴实”。而开放商汉斯同时也是北京万国公寓的开发商。

纽约地产经纪商则普遍认为，不排除布莱恩7号因为中国银行的入驻而在纽约中城构建一个沟通中国和海外的金融生态圈。中国银行纽约分行曾给中国双汇集团购买全球最大的猪肉公司史密斯菲尔德食品公司(Smithfield)提供了40亿美元定期贷款，成就了这宗迄今为止中国企业对美国企业最大的收购案。“和中国银行做邻居”，将不仅让拓展海外的中国企业跃跃欲试，也会吸引试图拓展中国市场的美国企业。

中银投方面在采访中强调，此次投资贝莱恩公园7号是一次尝试，对中国楼市依旧看好。而中银投的资金投放地和主战场依旧在中国。