不动产权证书疑存法律漏洞：使用期限未明确规范（2）

“自动续期”之困

同时，不动产统一登记实施后，与之密切联系的土地70年使用权背后的问题也逐渐暴露出来。

根据国土部的公开解释，之所以在新版《不动产权证书》上明确设置“使用期限”一项，是为了更加醒目地标明土地使用期限，提醒业主在使用期限到期前及时去续期，以实现对于房屋的所有权。

“这一问题的根源其实在于‘房地分离’，按照我国《物权法》规定的权利结构，土地使用权和房屋所有权是分开的，而这种独特的权利结构在短期内又无法改变。”中国人民大学公共管理学院副院长、土地管理系教授严金明表示。

这则意味着，虽然业主对房屋的所有权是永久的，但是“房随地走”，如果房屋所在的土地使用权到期，一旦土地将被政府收回，那么业主对房屋的所有权还是无法落到实处。

实际上，对于住宅用地使用权到期的问题，《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。此外，《城市房地产管理法》也规定，土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最晚于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

“按照《物权法》的规定，土地使用权到期后，应该自动续期，也就是说只需自动履行手续，而无需额外再缴纳费用。”王才亮指出。

不过，由于土地使用权牵扯问题较多，因此在现有的《物权法》及其他相关法律中，并没有对续期期限、续期是否要补交土地使用费以及按怎样的标准支付等相关细节作出明确规定。

王优银表示，《物权法》起草的时候关于土地使用权续期这方面的争议比较大，而且住宅用地的土地权属分割一直存在困难，所以对于具体的续期方式并没有细化。

“目前深圳、青岛等地已经开始有部分20年产权、40年产权的商业用地到达了使用期限，从已有案例来看，青岛的部分土地在到期后又重新签订了土地合同，没有补交土地出让金；而深圳的部分地块有补交地价的规定。”王才亮告诉记者。

根据深圳市政府部门出台的相关规定，到期房地产申请续期的，在剩余年限(国家规定的最长土地使用年限减去已使用年期)范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。土地租金则按年支付，标准由深圳市国土管理部门定期公布。

此外，深圳还规定，到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消失，其土地使用权无偿收回，而地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。