京沪频现高价地 开发商呈分化态势（3）

再举杭州案例。2010年10月，雅戈尔以总价24亿元在杭州抢得申花板块单价地王，然而到了2013年6月，雅戈尔以损失4.8亿元（地价的20%）解除合同。具有讽刺意味的是，在雅戈尔退地三、四个月后，杭州又掀起了一波地王潮，其中著名的华家池三地块总价拍出137亿元，被绿地、世茂、滨江瓜分，最为抢眼。

出乎这些地产大佬们意料的是，狗血剧再度上演。其后，2014年杭州市场在全国率先降价，2013年下半年杭州所有的高价地全部被套，直到今天杭州房价经历近几个月的反弹之后，那时的高价地仍然没有办法卖房赚钱，部分地块至今仍未动工。如果未来一两年再度发生类似雅戈尔退地事件，并不会让人惊讶。

相较而言，在京沪拿地王的开发商，要比杭州等二线城市的日子好过些，主要原因是杭州楼市波幅偏大，而且2011年以来库存压力较大。而京沪的超强城市地位，决定了其房价波浪式前进，大涨小跌，轮番向上，即便是暂时被套，只要能熬过短暂的冬天，在下一个春天或夏天多数都会解套。

比如，在2013年7月北京楼市最火爆的时点，经过70轮激烈竞拍，中粮抢下孙河地王，楼面价4.8万元每平米。2014年北京房价下跌幅度超过上海和深圳，这一地王深度被套。但今年楼市回暖，近几个月北京房价加速上涨，而且孙河频出楼面价5万元以上新地王，则中粮老地王已经解套，已有利可图。

问题的关键，就在于那些暂时被套的房企是否身板够硬，能否能扛过冬天；是否融资成本够低，能否避免沦为金融机构的“打工仔”。显而易见，央企、国企和大型民企身板硬且融资成本低。比如利润率全国最高的中海地产，融资成本只有4%以上，远低于中小民企的15%-20%。因此，一线城市的高地价游戏，并不是想玩就能玩，对此开发商应有清醒认识。