人口正在迁移：或成开发商投资风口新动向（2）

长三角7大城市将合计拥有8000万人口，珠三角4大城市将合计拥有4800万人口，京津合计将拥有4300万人口。放在全世界来说，这三大都市圈所拥有的人口数量都将是进入前三名的。

而非都市圈人口，流入集中在五大枢纽城市。流入人口超过100万的城市中，只有郑州、成都、重庆、厦门、武汉五大城市不在三大都市圈。其中的成都、重庆、武汉，这三大城市是近年来GDP快速增长的明星城市，分布在长江中上游的枢纽位置，既是国家规划中成渝都市圈、长江中游城市群的核心，又得益于近年来沿海产业转移的东风，出现在榜单上一点都不意外。

意外的是郑州和厦门。5年时间里，郑州这座城市吸引了185万人口流入，以这个速度。而另一个是厦门，5年时间人口增长了50%，速度也可谓惊人。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，人口的迁移主要是指高净值人群的迁移，对一个城市的房地产需求和房价有很大影响。北京、上海房价之所以如此高，主要是高净值人群往这两个城市迁移的多，东北地区的库存压力大，是因为人口在增加，但是高净值人群持续往外流出。高净值人群代表一个城市的购买主体。人口、产业、资源可循环、政策性引导这些方面，都决定高净值人群是否在这类城市聚集。

一线城市：拿不拿地，是个问题

房企集中地转向一二线热门城市，带来地块争夺加剧，从而变相抬高了地价。亿翰智库上市房企研究中心主任张化东认为，对于一些热门地块，房企不理性地哄抢反而会带来更大风险。

“目前土地的确是很令企业头疼的问题。”林波说，“不拿地没有储备，尤其在北京上海这样的战略城市，没有地会严重影响未来的可持续发展；去拿地，企业也要做好短期内砸在手上的准备，毕竟现在一线城市的地都不便宜，对企业来说这是一个两难选择。”

10月21日，碧桂园联合中国金茂以总价51.8亿元摘得北京丰台区花乡四合庄两宗地块。仅在3天后即传出碧桂园将退出上述地块，并可能选择转让股权的退出方式。

“一般来说，地块所在区域未来的房价上涨空间超过地价的50%以上，房企才有利润空间。然而我们发现很多企业在抢地王的时候都忽视了这一点。大家都抢，利润从哪儿来呢？”张化东说。

一线城市争抢激烈，很多地块的价格已经超出了一般房企的承受范围，所以，联合体共同拍地，或一家公司取得地块后与其他企业合作开发变得司空见惯。

今年前10月，房企在土地市场的风格表现不尽相同。据中原地产监测的数据显示，2015年前10月，万科共计在全国25个城市收入土地52宗。万科在拿地上延续了它全国布局的战略，在城市选择保持均衡的同时向一二线倾斜；不拿高价地、不抢地王也让万科保持了较低的土地成本。