中央去库存基调已定 降低购房门槛稳定房地产市场（2）

3、卖地收入骤降，加剧地方债务危机

今年1-10月，房地产开发企业土地购置面积17847万平方米，同比下降33.8%；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，这也是十几年来罕见的低迷。

土地收入的持续下滑将加剧地方政府的债务危机，在房地产投资下滑之时，基础设施投资成为对冲房地产投资下滑稳定宏观经济的重要砝码，但是很多地方却面临无钱吸引社会资本进入的现状。在确保地价和防范金融风险的背景下，地方政府只能收缩土地供应以稳地价。

4、房地产去库存成为经济痛点，关系金融体系风险

21世纪宏观研究院认为，和此前房地产投资持续增长拉动宏观经济增长的趋势不同，当前的房地产投资无疑成为拖累固定资产投资，乃至宏观经济增长的痛点。

另一方面，楼市的高库存也将给金融体系带来风险。众所周知，我国银行业对房地产抵押物有很强的依赖性，开发贷、个人房贷、政府平台贷，基本都以不动产作为抵押物，甚至连普通公司贷款和小微企业贷款的抵押物也多为不动产。

2012年上半年，全国银行业贷款不良率为0.94%，2013年略有增长，2014年以来开始加速增长，至今年前三季度达1.59%。

下一步去库存政策将往何处去？

鉴于当前中国的人口流动，楼市供需关系状况，人口净流出的三四线城市无疑是高库存的重点区域。以下的政策方向也将主要针对楼市库存较严重的三四线城市，而非火爆的一线城市。

1、增加住房需求

21世纪宏观研究院认为，增加住房需求是稳定住房消费的一个重要举措，未来增加住房需求将从力推农民工、外籍人士、收购存量商品房为保障房品类中发力。

(1)户籍制度改革拉动住房消费：发力点为力推农民工购房

能够拉动三四线购房消费的主力群体无疑是农民工，支持农民购房是推进新型城镇化的需要，也是消化商品房库存的有效措施。也因此，安徽、河南、河北等人口大省都在研究出台促进农民进城购房的激励政策和支持措施。

(2)收购存量商品房为保障房或者棚户区住房

在房地产开发投资增速持续走低的背景下，国务院决定进一步强化城镇棚户区改造，并提出实施三年行动计划，改造规模空前，加大棚改力度无疑将在一定程度对冲房地产投资下滑对上下游产业以及宏观经济带来的负面影响，打通商品房和保障房的通道，收购存量商品房为保障房也是解决房地产库存，稳定投资的重要方向。