商品房待售面积6.96亿平方 巨量库存如何消化（2）

房企要在供给侧做调整

中央经济工作会议明确表示，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。与此同时，还要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

“在去库存的背景下，房地产企业也应该在供给侧做一些结构性的调整，认真做好市场调研，搞清楚高端精品需求、中端改善性需求和基本居住型需求分别有多少，然后进行精准供应，而不是盲目大建‘奢华楼盘’或‘概念楼盘’。”何维达强调。

业内人士指出，随着城镇化步入中后期以及人口老龄化的到来，房地产业的“黄金时代”已经过去，供需已经开始逆转，但仍有不少开发商认为房地产永远是国家经济的支柱，进而想尽办法囤地、加杠杆，采用各种方式融资以求“撑”过寒冬。对于这些房企来说，首先要做的是转变观念，看清房地产市场发展的规律和趋势，及时顺应百姓需求做出真正的调整。

“吸引力落差”不容忽视

一边是北上广深等一线城市人口压力突出，房价屡屡攀升；另一边则是不少三四线城市“房比人多”，供求严重失衡。在去库存这个大命题之下，各地区经济发展程度和社会治理水平不均衡造成的“吸引力落差”亦不容忽视。

不久前召开的中央城市工作会议就提出，政府要创新城市治理方式，特别是要注意加强城市精细化管理。要提高市民文明素质，尊重市民对城市发展决策的知情权、参与权、监督权，鼓励企业和市民通过各种方式参与城市建设、管理，真正实现城市共治共管、共建共享。而这，无疑是促进各地城市治理与社会公平的一声“发令枪”。

何维达教授进一步指出，化解房地产库存还应注意三个方面的制度性问题：一是要做好卫星城和城市带规划，借鉴纽约、东京等地经验，在规划上充分重视一线城市周边地区的吸引力建设；二是进行户籍制度改革，将“户口”这一制约因素取消，从而有利于人们形成买房或长期租房的预期和需求；三是把房地产税等改革方向与楼市去库存有机结合起来，在充分权衡“去库存”、“稳增长”、“拓税源”等因素的基础上，缓步推行房产税征收。