专家称中国楼市存在局部泡沫 由超发货币造成（2）

“说中国楼市泡沫全球最大 有失偏颇”

记者：高盛投资管理部中国副主席暨首席投资策略师哈继铭在博鳌论坛期间表示，中国的房地产泡沫全球最大。对此您如何看待？

顾云昌：如果说北京、上海等城市的楼市泡沫大，这是存在的，但是用京沪深等一线城市的情况代替全国情况来说中国楼市泡沫全球最大，则有失偏颇。因为很多中小城市的房价并不高，没有泡沫或者基本没有泡沫。应该说，中国的楼市泡沫是局部性的，有大泡沫的就是若干一线城市和一些二线城市。这些城市的房价收入比要高于伦敦、纽约等城市，但许多中小城市的房价收入比大多在五六倍。据上海易居研究院的研究报告显示，2014年全国城市房价收入比的平均数为7倍左右，属于偏高。

“楼市泡沫主要由超发货币造成”

记者：一线城市和部分二线城市的楼市泡沫是怎么形成的？

顾云昌：楼市泡沫一般与货币量密切相关，房地产市场具有强大的对货币的吸收力，任何一次货币的增发扩张，实际上最终都会流入吸附能力最强的楼市。过去15年，我国广义货币M2大幅度上涨，大概增加了10倍，由此也导致京沪深等一线城市的房价在过去15年中增长了10倍左右，货币的泡沫导致了楼市的泡沫，二者具有相关性。在现阶段拉动经济增长，货币政策相对宽松，M2增加很快，所以导致了楼市泡沫不断增大。如果把控好货币供应量，泡沫也不会这么大。某种意义上说，房价上涨是货币贬值的一种表现。

记者：哈继铭在博鳌论坛期间表示，中国房价之所以没有下跌是因为有政策在推动其上涨，您认同这种说法吗？

顾云昌：我认为，房地产市场的发展是有周期的，既有15~20年的长周期，还有3~4年的短周期。处于上升周期时，交易量增加房价上涨，反过来交易量下降，房价不涨或下跌。

本轮短周期是从2015年下半年开始出现的，现在还在上升通道中。一般来说，越是大城市，楼市热得快，冷得也快，上下波动也较大；相反，小城市热得慢，冷得慢，波动也小些。从长周期看，中国的房地产市场已告别15年的黄金时代，迎来下一个15年左右的白银时代。

白银时代要持续到2030年左右，2030年之前，我国仍处在城镇化进程中，住房主要的需求对象是由农民工构成的新市民，再加上原有市民的改善性需求和一部分刚性需求。白银时代的特点是每年增量不大，但是总量大。不可能像黄金时代房地产投资每年有20%以上的增长，每年新增的商品房供应量大约会保持在1200万~1300万套，房地产的二级交易市场和租赁市场会更加活跃，仍然会是一个很大的产业。

我个人判断，在未来十几年中，中国房价整体上会稳中有升，但会有上下波动。从短周期看，2016年房价整体还是稳定上升趋势，去库存政策的出台，有助于这种趋势的发展。在当前的货币金融环境下，比较有利于全国性的去库存，同时因流动性的增加促使泡沫变大或者不被挤掉。同时由于投资渠道缺乏，使老百姓的投资更多地流向了楼市，从而不断催生大城市楼市泡沫。当然还有中国土地市场的特殊性，楼市泡沫实际上也是地价泡沫的主要表现，因为我们的土地市场是政府控制的，所以房价中所含的地价比重不断升高，自然会催生楼市泡沫。

“三四线城市楼市要合理加杠杆”

记者：采用加杠杆的方式购房，可能会导致系统性的金融风险。如何看待目前楼市中的加杠杆现象？

顾云昌：加杠杆产生的影响在一二线城市比较明显。首付贷是导致楼市风险的一个原因，但不是最主要的原因，在三四线城市，即使再加杠杆，购买力还是不足，因为库存大，供大于求，人们预期房价还要降。鉴于中国楼市严重的冷热两重天，在三四线城市需要在可控范围内加杠杆，一二线城市则要减杠杆。一个在发烧，要吃降温药；一个体温很低，要保暖。