上海楼市多空博弈重现 房价从最高点下跌接近二成（2）

调整前三大表现

值得关注的是，尽管前四个月上海土地供应量不多，但土地市场并没有转冷，业内人士分析，这是由于2016年的土地供应计划还没有出来，1-4月土地供应也不多，表面上来看，房企拿地不多，却在背后寻求拿地目标。

根据上海土地管理部门公示，5月即将推出6幅宅地。记者从房地产企业获悉，报名的房企数量在持续上升，像旭辉控股起码递交了其中3幅土地的竞价申请。

旭辉控股执行董事兼行政总裁林峰此前接受记者采访时就透露过今年上半年仍然是拿地窗口期，土地市场仍然火热，但市场与2015年相比已经有明显变化，因此也会保持谨慎心态。

上海中原地产市场研究中心数据显示，5月份将推出的6幅宅地预成交的土地起始总价达75亿元左右。其中，几幅土地值得关注，如受轨道交通挺进利好的奉贤南桥新城区域，发展相对成熟的远郊松江泗泾区域以及受规划利好的浦东周浦板块。尤其是松江泗泾镇的两幅宅地，截至到成交前的一周，两幅宅地领取标书已被取走40余份，有3家企业递交了竞买保证金，此次推出的松江泗泾宅地起始单价为1.8万元/平方米左右，与去年附近成交宅地单价比较接近，目前周边的“保利翡丽公馆”售价在3万元/平方米，从竞标数、地价房价对比来看出现溢价已是必然。

上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏表示，房企的心态会出现分化。由于市场前景的不确定性使得房企对拿地与否以及地价的把握也产生了不确定。由于前期地价连续攀升，再追涨，基于当前冷清的行情以及拿地后若干个月必须开发的要求下，房企是不太敢高价拿地的。相反，房企会倾向于在上海周边二线城市甚至部分热点三线城市，例如武汉等地寻求拿地机会。

记者不完全统计获悉，报名参与松江泗泾SJSB0003单元10-05号地块、奉贤南桥新城36-03地块、浦东周浦地块竞拍的房企均在20家左右，囊括了金地、旭辉、新城、金茂、招商、绿地、保利、葛洲坝、中铁建、九龙仓、世茂、龙湖、融侨、富力、象屿等老面孔。

同策咨询研究总监张宏伟预测，上海新一轮的房地产市场调整极有可能会在10月份之后来临。他的判断来自于以下三个方面。

首先，尽管“325”新政发布后，上海预售许可证的审批全面放开，即使高端的也放开了，但房企降价压力还没有显现，虽然销售速度下降已很明显。同策咨询研究部数据显示，“325”新政发布前一周，上海楼市单周成交量超过70万平方米，创下历史新高，但是截至目前，单周成交量已经下降至20万平方米左右，市场供求关系短期内即将出现逆转。

其次，上海的去化压力会增加。截至2016年4月30日，由于去化速度的下降以及供应量的增加，上海市商品住宅库存量已经回升至915.05万平方米，虽然按照3个月移动存销比来计算，市场去化周期仍然为6.90个月，短期内上海商品住宅基本面没有去库存压力，但新政之后的4月份商品住宅销售只有97.21万平方米，如果未来几个月按照这个水平测算，上海商品住宅市场去化周期则回升至9.4个月，预计第三季度上海商品住宅市场去化周期将回升至12-15个月。届时，上海楼市的去库存压力将会显现。

此外，二季度尤其是下半年才是上海土地供应的高峰期，对于房企而言，投资拿地需要现金，现金从何而来？只有在下半年加快推盘节奏，尽快回笼资金谋求下一轮的市场布局机会。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出，上海市场仍然存在诸如住宅供应规模不大、同时补库存需求较大等问题，这使得上海后续整个市场交易依然需要有进一步做调整的要求，例如土地供应方面出台相关政策、土地密集入市等或成为第二季度的一个特征。