各地出台“营改增”执行细则 对二手房买卖影响几何？（2）

税费负担略有下降

实施“营改增”之后，对于二手房交易来说，最大的变化就是税负有所降低，不过降幅并不是特别明显。

从税制上来说，“营改增”后税负只减不增。税务部门解释说，主要有两个方面的原因：第一，本次营改增试点延续了原营业税下二手房交易的税收政策。第二，实施营改增试点后，纳税人的计税将按不含税价计算。

不含税价如何计算？税务部门也给出了明确的说法。上海税务部门表示，实施“营改增”后，计税金额应换算成不含税销售额，即：增值税销售额=计税金额÷（1+5%）。这样计算出来的应纳税额将会小于营业税税额，降幅大概为4.76%。举例说明，比如在上海出售一套总价为420万元的普通住宅，如果购买不足2年的住房对外销售的，应按照5%的征收率全额缴纳增值税：

按原营业税计税方法计算：应纳营业税额=420×5%=21万元。

按改征增值税计税方法计算：应纳增值税额=420÷（1+5%）×5%=20万元。

由此可见，在售价相同的前提下，按营改增政策计算的应纳税额比按营业税计算减少了1万元。

“营改增”试点之后，一线城市税费优惠政策基本延续此前营业税政策规定。以广州为例，广州目前实行的营业税优惠政策是去年3月发布的“财税［2015］39号”，按其规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。不过非普通住宅在除北上广深四大城市之外的城市，优惠政策出现明显变化，如出售购买满2年的非普通住宅，不再按差额的5%征收，而是可享受到免征的优惠。