估价大涨 利润低迷倒逼成长型房企市值管理出招（2）

同策咨询研究中心研究总监张宏伟指出，房企市值管理具体手段包括提高公司持续的盈利能力、完善公司成长性管理、加强投资者关系管理。房企增加市值可以运用的手段包括收购、增发、股权激励、资产剥离、股份回购等。

自去年开始，不少房企已开始通过并购、定增等手段进行市值管理。今年3月初，开始出现资金回流地产股的迹象。

股市回暖，资本偏好也会转向。“估价大涨不代表市值管理优秀。”克而瑞研究中心分析师洪圣奇指出，目前地产股多被基金看作是资产配置的对象，而非主流投资标的，因此内房股长期以来估值比不过tmt行业。“地产股从来都不是投资过程中的增长点，基金更多考虑将之作为抗风险的资产配置。”

洪圣奇认为，股价管理好的公司，市值应该随规模和盈利能力提升而成长，因为最终对于股东的回报，将以运营红利和派息为主。在他看来内房股中市值管理较好的是中海外与华润置地。此外beta值不是特别高，且盈利质量较好的企业，如合景泰富与龙湖地产，也会成为被重点关注的企业。

利润低迷倒逼市值管理

在房企利润率逐步下滑的过程中，市值管理也成为不可或缺的一项扩张工具。

通过梳理部分成长型公司财报可见，2015财年，泰禾毛利率29.9%、净利率8.5%；阳光城25.56%毛利率，净利率仅7.74%；万科有29.35%毛利率，净利率有13.27%。

严跃进指出，往往中型房企的成长性将更被看好。类似泰禾等企业，传统地产业务的规模在扩大，但企业项目的潜在成本和未来债务成本较高。这些都可能会影响后续投资者对此类企业的估值。

虽然泰禾在地产开发有部分溢价率较高的项目，但由于土地价格与成本支出同样较高，住宅产品的整体利润率将受到影响。

一份来自第三方的研究报告显示，高增长企业一般需要高负债来支撑资金需求。

以泰禾为例，2014年该公司债务达到最高峰，净负债率803%；2015年，泰禾开始着手市值管理，通过增发股份等，令债务指标有了明显改进。净负债率下调到257%，资产负债率也下调到79.88%。

实际上近期与险资积极合作，正是房企出于市值管理考虑的一种主动策略。对于此类房企来说，一方面可以借此持续做大规模、提升经营业绩空间；同时通过引入机构投资者的资金，可以促使企业具备相对灵活的财务管理模式，令企业去库存、降成本等目标得以实现，投资者也比较认可此类经营方式。

而近期频频发生的行业间并购，也是做大市值的一个关键。这往往代表了房企的高成长性。前述人士分析，后续房企之间的此类运营频率还会增加。

比如近期保利与中航宣布拟进行相关地产业务整合。地产业务成长性好，将为此类企业估值带来利好；这也使保利后续区域市场布局更加完善，强化其全国化企业特征并能快速获取营销渠道等。将令保利地产（600048）股价后续提振空间较大，在市值方面也会有积极反应。