住建部长邀请6大房企座谈 楼市或将再入调整期（2）

“地王”抬高房价预期 央企引领拿地风潮

一二线城市楼市高温还体现在土地价格上，“地王”频出引发各界关注。中原地产研究院提供的数据显示，今年1月至6月，全国50个主要城市诞生的“地王”多达219宗，土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。杭州、苏州、南京、合肥成交额同比涨幅超过200%。

上证报记者综合各方面数据发现，截至5月31日，在全国超过15亿元的总计105宗高总价地块中，有52宗被国企获得。分析人士指出，央企在房地产市场的扩张缘于“不差钱”。另外，央企正在整合地产业务，其中部分央企为避免被整合而在短期内快速做大地产板块，从而催生高价地。

“地王”扎堆出现，数量和频次屡创新高，北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等热点城市更是逢拍必现“地王”；其中，长三角成为“地王”高发区域，与炽热的房价涨幅比翼双飞。据上海链家市场研究部数据，2016年上半年，在上海土地出让交易中，住宅类用地有20幅(去年23幅)，土地面积103.6万平方米。

全市住宅类用地的平均溢价率高达158.2%，土地金额共计449亿元，比去年同期上涨11%，占到全部土地金额的近九成。松江、周浦、宝山、奉贤、青浦等区在上半年拍出的“地王”，其楼板价均远高于周边房价，大幅提升了周边现有住房的可售价格，并明显刺激新房和二手房的销售，呈现出“面粉涨价，面包跟涨”的效应。

“地王”效应强烈的还有深圳。尽管“325新政”后当地成交情况迅速退热，上半年全市一手住宅成交面积同比下滑22.8%至242.95万平方米，但龙华“地王”和光明“地王”的横空出世，又为深圳楼市注入一针强心剂。受“地王”效应及周边高价盘成交的影响，宝安区住宅新房均价创下了45625元/平方米的新高。

二线城市土地价格及溢价率也明显抬头。上半年，南京、厦门、合肥、苏州四个城市被业内称为“二线城市四小龙”，其共同特点是房价与土地拍卖价格均大幅增长，出让的大多数地块价格超过周边房价50%以上。此外，天津、郑州、武汉等地也在上半年多次诞生单价“地王”。

不断攀升的土地价格和房价，让许多城市不得不推出一系列的专项政策，如南京针对土地出让实施了限价措施。对此，部分市场人士认为，尽管限价对短期土地价格上涨过快的势头有所抑制，但并非长久之计，当务之急是增加住宅用地供给和全面开放土地市场，应给予一二线城市更多的住宅用地指标，减少对中心城区容积率和建筑高度的管制，在更多的地区试点农村集体土地直接进入非农建设用地市场，尤其是住宅用地市场。

去库存形势略有好转 三四线城市立军令状

在一二线城市苦于库存下降过快、房价上涨过快的同时，三四线城市却在忧虑：在去杠杆的大背景下，如何将库存缩减至可以接受的范围？

曾为“九朝古都”的洛阳，尽管工业产值与人口数量在河南省内仅次于郑州，但去库存却是“老大难”问题，也成为大多数三四线城市楼市去库存的一个缩影。当地市政府政策研究室曾撰文分析其中的原因称：一方面，过去几年房地产投资快速增长，这几年进入集中销售期，面临明显供需失衡状况；另一方面，洛阳市亦存在区域布局不合理的情况，很多楼盘建在生活配套设施无法满足居住需要的区域。

据上证报记者不完全统计，今年以来有20多个省份立下“军令状”，针对不同情况推出去库存的具体实施方案，对当地楼市去库存节奏进行安排。例如，广东针对省内不同情况，将各地市分为四类，分别给出了去库存具体指标和要求；位于西北的甘肃则明确提出，到2019年底，商品房去库存周期基本控制在18个月内；江苏要求，到2018年底全省住宅类商品房库存去化周期控制在14个月内；宁夏和湖南长沙则宣布，将在2018年把去库存周期基本控制在12个月以内。

各地政府为了加快推进房地产去库存工作，因地制宜出台了大量政策。如浙江提出，在2017年全省在售商品住宅库存消化周期保持在10个至16个月的合理水平。尽管浙江提出的目标节点在明年，但目前全省去库存形势依然严峻，除了杭州、宁波等城市外，省内三四线城市去库存压力较大，消化时间甚至达到30个月以上。为了达到去库存目标，一向对落户要求比较高的浙江省祭出“大杀器”，全面取消县(市)购房落户条件限制，放宽除杭州外的城市购房落户关于建筑面积、资金额度的要求。