金融街发布中期业绩报告 地主股成资金哄抢热门（2）

在房地产行业分析师看来，随着城市化进入到后半程，房地产行业大兴土木的时代已经结束了，整个行业规模的缩减将不可避免，行业集中度也将进一步提升，而房地产企业的经营模式也将从传统的“产销模式”向“资管模式”转变，以前对一家房地产公司估值的标准是生产型企业，企业利润基于销量、利润和资金周转速度，而未来，则要看谁的手中拥有核心优质资源，类似于北京的金融街和上海的陆家嘴这样。

这意味着，以后的房地产公司财务报表当中，“投资性房地产”一项将成为一条重要指标，根据Wind统计数据显示，A股房地产上市公司当中，所持有投资性房地产价值截止到今年一季度末超过100亿元的总计有8家，排名第一的就是陆家嘴，此外还有世茂股份和绿地控股，这其中，因为大股东持股比例过低，金融街、金地集团(600383.SH)和万科A等纷纷遭到保险资金的狙击。

在光大证券行业分析师陈浩武看来，随着房地产的“产销模式”被“资管模式”取代，银行信贷与房地产金融属性的长短期错配将进一步显现，直接融资比例将大幅提升，而保险业的低成本、大规模、长周期资金与房地产融资是“天生一对”。

万科的价值

一方面，随着经营模式的转型，引发了对上市公司所持有物业估值方法的变更，这使得一部分上市公司存在资产升值的预期；另一方面，如果举牌方进入上市公司董事会，那么按照会计准则其所持上市公司股份对应资产份额将可以以权益法进入举牌方的报表。

而万科A也正是因为上述条件都具备才会被盯上的。截至目前，仅宝能系、恒大、华润、安邦、万科管理层和中证金的持股比例就已经超过了60%。

在国内一线房地产公司当中，万科的物业管理是首屈一指的，从2000年接手建设部大院的办公楼和住宅楼物业管理，已经经历了15年的锤炼；无论是之前提出的“三好房子”，还是后来提出的“四有社区”，这些表面上来看是公司的品牌溢价，而体现在财务报表上，则是更高的销售毛利率和更快的资金周转率。

同样伴随着房地产行业的转型，万科的物业管理优势开始凸显，甚至已经开始品牌输出。根据公司去年年报显示，截至2015年底万科物业共在42个城市向非万科地产开发的377个住宅项目提供了物业服务；在商业写字楼市场方面，万科物业在北京、深圳、上海、杭州等地，共新获取21个商业写字楼项目的服务合同；去年，物业管理已经给公司带来了接近30亿元的收入。

基于“城市配套服务商”的定位，万科除现有住宅地产业务之外，已经开始向长租公寓、社区营地教育、养老机构、产业地产等新业务拓展，其中长租公寓已开业数量超过1000间，还有超过20000间正在筹备开业，而长租公寓也被视作为未来房地产行业重要的资产运营途径。