地产股扛起反弹大旗 可挖掘六条投资价值主线（2）

举牌潮与资产荒并行

8月17日晚间，金融街发布半年报显示，安邦保险对金融街的持股比例由一季度末的26.77%提高到29.98%。这一持股比例不仅再次逼近举牌线，同时距离金融街第一大股东金融街集团及其一致行动人的持股比例31.18%相差无几。

受此影响，8月18日，金融街强势涨停，随即带动地产股再一次发动上涨进攻。而此前，万科、嘉凯城、廊坊发展、嘉宝集团、格力地产、万方发展等多只股票，也在近期频频获得大资本青睐。

对此，兴业证券分析师阎常铭认为，资产荒带来增量资金的持续进入，二级市场长期逻辑短期化，使得股价迅速达到一个均衡价，这将改变中国包括房地产在内的许多行业的命运。而随着基本面的持续复苏，下一轮地产股的超级大行情也将引爆。

而兴业证券这样的逻辑，正是依据对市场现状的分析：

首先是银行资产荒。在利率市场化、金融自由化的背景下，银行原来的主要客户脱媒，因此只能配置按揭。而这也给核心一二线城市地产公司打下基础，必然导致这些城市房价的上行。

其次是保险资产荒。随着央行不断降准降息，固定资产的收益率不断下行，保险配置面临资产荒。要想解决这一问题，就需要在一二线城市配置物业，或者用更为便宜的价格在二级市场买入被严重低估的地产股。

最后是股市机构资产荒。在目前的行情之下，具有较好配置价值的行业和公司不多，房地产板块的买入价值凸显。

六条新价值主线

在中国城市化进程的上半段中，地产股依靠高利润获得风光无限。而目前随着房地产规模结构的分化，行业模式也迎来了全面转变。

今年二季度以来，从投资额、成交量等多个维度来看，地产行业都颇有休养生息之势。而随着中国宏观经济增速下行的压力，和政府趋于热点城市的土地紧缩策略，加之不断宽松的货币政策为地产公司提供更多低成本融资渠道，都刺激了新一轮土地扩张的竞争。

“房地产大周期没有到达顶点，小周期内地产基本面非常大概率持续复苏。货币政策宽松背景下，我们仍然维持对全年销售的乐观预期。”兴业证券分析师阎常铭指出。

光大证券分析师詹帝认为，行业洗牌，新陈代谢，专业分化，新三股力量合纵连横，从“产销模式”向“资管模式”转变，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变。面对新的行业环境，詹帝为投资者梳理出六条投资价值主线：

主线一：布局精准，储备丰富，关注核心城市地下空间存量。在超大城市土地平面受到硬约束的情况下，地下空间开发必将成为未来城市发展的新增长空间。

主线二：投资性房产、固定资产现金流稳定性及提升预期。例如，提供医疗看护服务的养老型物业、经营稳定的商业地产和办公楼、企业入驻率高的科技园区等，在物业投资组合中占据日益重要的地位。

主线三：大都市升级扩容，工业用地“二转三”及外围房产价值提升。例如，目前上海一些国企拥有的大量工业用地，随着上海国资国企改革推进，工业用地转性后产品属性变化及容积率提升，将大幅提升企业的营收及利润率。

主线四：资产评估立法，关注公允价值代替成本法的溢价预期。随着存量物业和持有型物业时代来临，上市公司资产负债表中“投资性房地产”科目的重要性将大幅度提升，“投资性房地产”的公允价值随着现金流变化进行重估，也许会成为未来评价房企价值的核心内容。

主线五：关注专业能力出众的细分服务运营独角兽公司。随着企业上市注册制改革的预期，房地产服务类及资产运营类的专业型公司将有着广阔的发展空间，将大大丰富房地产类上市公司的类型。

主线六：金融地产融合度，资金支持力度及运用效率。主要关注企业获取低成本长周期大规模资金的能力，对多种融资模式结构化搭建的熟练程度，多渠道资金链的开发能力，以及资金使用效率的提升空间。