南京“温柔”调控政策 等因素博弈致楼市量价齐升（3）

人行南京分行营管部的数据显示，今年上半年，南京信贷投放创历史新高，6月末南京全辖金融机构本外币贷款余额比年初增加2408亿元，其中个人住房贷款比年初增加1206亿元，占到总增量的一半多。

首付比例上浮5%，对于大多数买房人来说几乎毫无影响。在记者调研中，买房人最担心的“是房贷能不能及时办下来”。

在限地价方面，由现场拍卖改为网上竞价，当竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。

“政府的用意非常明显，既要保证地块能顺利出让，又要抑制地价飞涨，保证楼市持续发展。”某大型房企营销负责人表示。

该政策的效果在3个多月后得到印证。9月19日，南京史上第一次土地网上拍卖开拍，并将连拍4天，共有27幅土地被拍卖，起拍总价超300亿元。

第一天，即诞生了“摇号地块”：江宁正方新城的G44号地块起拍楼面价每平方米5508元，在经过182轮竞拍之后，达到了最高限价每平方米12947元，从而将在9月23日进行摇号决定归属。根据新规则，这幅地最终价格将达到每平方米12988元。目前其周边在售楼盘银城蓝溪郡的叠墅价格为每平方米15800元。

当天网拍，除G44地块外，其他4幅地均被溢价拍走。其中，最先拍卖的城中G40、河西G41、江北G42三幅非限价地块在开拍后半小时左右进入了待公证状态，按最终报价计算，共计收金11.43亿元。

业内预测，第一天的网拍仅仅是“热身”，接下来还会有更多的“重头戏”，南京可能出现史上最大规模的“摇号土拍”。

被倚重的土地财政

一地难求的背后，是地方政府对土地供应的控制以及对土地财政的倚重，截至今年8月底，南京土地出让金总额位列全国第二，高达770亿元，比2015年全年只差2亿元；而土地成交面积为178.20万平方米，只占到全年供地计划的39.2%，相当于2015年成交面积365.20万平方米的一半。

事实上，作为特大型城市的南京，近七年土地成交量一直都不大，除了成交量最大的2014年为611.1万平方米外，其他年份基本都在400万平方米上下。

数据显示，2010年至2013年，南京土地成交面积分别为444.7万平方米、468.7万平方米、393.6万平方米、411.8万平方米；而2015年只有365.20万平方米；2016年，南京市计划供应商品住宅用地500万平方米，依旧处于低位。

一个令人关注的现象是，土地成交面积越少的年份，土地成交金额却越大。2010年至2014年，南京土成交金额分别为537.5亿元、345.2亿元、358.2亿元、793.6亿元、675.2亿元。

其中，卖地最多的2014年，成交面积比2013年增加47.43%，但成交金额却下降了14.94%。而这一年的房价一度呈现下跌趋势，当年6月，南京房价环比下跌0.6%，出现两年来的首次下跌；8月下跌到达谷底，环比跌幅达1.3%。但在政府取消限购后，南京房价快速止跌并直升。

在一轮又一轮的房价、地价的上涨中，地方政府无疑是最大的赢家，从中折射出地方政府对土地财政的依赖。

2012年至2015年，南京市财政收入分别为733亿元、831亿元、903亿元、1020亿元，卖地收入分别为358亿元、793亿元、675亿元、772亿元。今年上半年，南京市财政收入为621亿元，而出让土地成交总金额已高达630亿元。

按照有关规定，地方土地出让收益的一部分需上缴中央，剩余的属于地方的政府性基金。除必需用途外，其余部分地方政府的支配权限较大，土地出让收入因而成为地方财政的核心。一旦土地出让收入减少，将直接诱发地方政府给楼市松绑，甚至进行刺激。2014年，南京土地收入同比出现下降，当年9月政府即出台政策，全面取消住房限购。

除了土地出让金，房地产方面的税收也成为地方财政收入的一个重要组成部分。南京市《2016年上半年预算执行情况的报告》显示，上半年，第三产业中房地产业税收贡献大，全市房地产行业税收276.7亿元，增长55%。

对于楼市火爆会不会招致更严厉调控政策的疑问，许多业内人士认为，可能性极小，因为南京江北等新区建设才起步，未来几年急需大量的建设资金。限购等严厉政策出台，就意味着把楼市一下子打入冷宫，不仅那么多地王面临着尴尬的境地，政府在房地产这一块的收入也会大量减少。