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密集政策强压楼市似现降温 “双限”成调控撒手锏(2)

回顾中国楼市调控史,记者发现,我国历史上处于降息预期下(低利率)的楼市调控并不多见。

其中,1996年5月1日至1999年6月10日,市场迎来一次降息周期,央行连续7次降息,拉动内需,但因当时中国房改正处于起步阶段,住房商品化方兴未艾,因此当时基本谈不上对楼市调控有什么影响。

此后的一轮降息,是在进入21世纪后,由于2008年爆发的次贷危机以及经济衰退,又一次降息潮来临。

从2008年10月9日至2008年12月23日,央行连续降息4次,1年期存款利率从2007年12月21日的4.14%骤降至2.25%。连续降息以及4万亿投资刺激,导致原本处于调整阶段的楼市自2009年下半年后猛然反弹,并一路高涨,由此把“限购”绝招推上中国房地产调控舞台。

2010年4月30日,北京出台“国十条”实施细则,率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。至当年9月29日,“国五条”出台后,累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一、二线城市推出限购政策。而至2011年2月,仅仅半年多的时间,已有36城市提出限购,随后陆续仍有城市提出限购,最多时达到46个城市。

高压调控下,部分区域楼市出现回调。直至2014年,部分区域楼市低迷。2014年6月26日,呼和浩特取消住房限购令;随后9月26日,苏州市取消限购。楼市低迷,限购令也逐渐松绑。限购令松绑前后,中国房地产市场已经开始出现分化迹象,中国房地产调控思路由此发生了重大变化。

早在2014年初,针对2014年楼市政策会有哪些调整,记者在全国两会期间独家采访了时任全国政协委员、住建部部长姜伟新。他在回答记者提问时率先抛出“双向调控”的概念,即针对房地产市场的分化,采取“有保有压”的“双向”调控思路。由此,也可以隐隐约约看到当下“因城施策”调控思路的影子。

可以说,限购,这个具有较强行政色彩的房地产市场调控政策,曾被视为抑制房价上涨的利器,也曾因其行政色彩而引发争议。但从后续市场实际运行效果来看,限购在一定程度上抑制了成交量,并进而抑制了房价的过快上涨。这也是此轮调控仍高悬“限购令”的主要原因。除了限购政策之外,面对今年这轮“杠杆上的楼市”,限贷政策也极为重要。

“中国的居民杠杆率近年来增长非常快,从2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%。”陈晟说。正因为此,市场人士认为,各地“限贷”会有利于降低楼市杠杆风险。

集体行动背后的决策层“决心”

“虽然看似一城一策,但如此密集出台,充分说明这一轮政策并非地方主动出击,而是决策层干预下的集体行动。”中原地产张大伟说,事实上,在19个城市出台政策前后,决策层抑制房价过快上涨的信号尽显。

8日召开的国务院常务会议强调,要促进农业现代化与新型城镇化相辅相成,强化地方主体责任,因地因城施策,保障居民基本住房需求,努力实现住有所居,促进房地产市场平稳健康发展。

而此前,住建部官方网站先后发布消息,包括“要求济南市严肃查处房地产开发企业违法违规销售行为”、“公布一批各地查处的违规失信房地产开发企业和中介机构名单”。

近日在华盛顿出席会议的央行行长周小川也明确表示,“近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视,积极采取措施促进房地产市场的健康发展。”

“一系列一连串的动作已经说明,此轮调控势在必行,行之必胜。”陈晟对上证报记者表示,面对部分一、二线城市的房价过快上涨,相关地方政府集体行动,已经让各方体会到“调控决心”。而且,据业内人士透露,针对楼市的督查组已经进驻部委和地方,将对调控不力、过高房价仍然遏制不住的地方,进行约谈及问责。

分析人士指出,这一轮楼市火爆的根源是资金潮+资产荒+财富效应。所以说,调控不是目的,而如何让中国经济保持健康才是关键,即引导更多的资金进入实体经济。

一些专家称,当前楼市分化态势明显。一方面,一、二线热点城市,特别是珠三角、长三角、京津冀地区部分城市,以及内地一些区域性中心城市房价上涨过快;另一方面,东北、西北、西南地区多数城市市场表现平稳,一些三、四线城市特别是县城库存压力仍然较大。

为此,中山大学南方学院房地产系系主任廖俊平建议,房地产调控必须实行分类指导,因城施策。热点城市的调控重点应当是控房价、防风险、防泡沫,三、四线城市和县城的重点依然是去库存。

专家预计,房价已经明显上涨的一、二线城市周围辐射区和房价可能上涨的城市,会在10月份跟风出台一些政策。而三、四线城市和县城的重点依然是去库存。“从今年初以来,全国去库存的情况还是有进展的,我们希望在热点城市调控之下,部分资金流向三四线城市去。”陈晟说。

当然,“此轮房地产调控是在货币较宽松且低利率的环境下进行的一次调控,其抑制资产泡沫和防控金融风险的特征明显,更为深化改革破冰赢得时间。”他说。

受实体经济利润率下滑、人民币贬值预期等因素影响,近期一些投机投资性资金大量涌入房地产市场。专家建议,金融机构应对流入房地产市场的资金加大监管,防控楼市风险和泡沫。此前,中国人民银行研究局的王琰曾撰文分析房企低成本集中发债的风险。

“据Wind统计,今年上半年1547家上市房企平均资产负债率为76.4%,其中32家企业负债率已突破80%。而受宏观经济形势及调控政策影响,近年来地产行业整体增速换挡、内部结构重构,房企盈利状况和偿债能力下降、信用基本面持续弱化,此时低成本集中发债可能导致未来集中违约。”王琰说。

另外,还有专家指出,目前参与房地产开发的除了开发企业自有资金外,还有银行、债券、证券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金通过参与竞拍土地、项目开发等多种渠道流入,再加上购买端的个人住房贷款、各种消费贷款以及其他融资变相为购房资金等。

甚至一些投资机构包括一些新三板上市公司融来的资金,也直接或间接进入了房地产市场。金融部门应当加大这方面的监管,引导更多的资金进入其他实体经济。

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