土地政策收紧进行 一线城市成交下滑迹象明显（2）

房企存隐性金融负担

银行提示房地产信贷风险早已有之，有迹象表明，此轮房地产信贷监管收紧，已经不限于一城一地，也绝非流于表面。

此前央行就要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。

中原地产首席分析师张大伟认为，信贷如果收紧，未来市场将快速告别价格过快上涨。

2016年上半年由于货币政策宽松以及全国楼市持续转暖，房企投资拿地意愿加强，资金杠杆持续放大。

来自第三方机构的一份研报显示，2014年15家上市房企拿地总金额占销售总金额的比例为0.21，到2015年这一数据为0.31，截至2016年第3季度，15家房企总拿地销售比已达0.28，上市房企拿地金额占销售金额比重越来越大，而2017年下半年至2018年经济下行叠加房地产低谷期，房地产销售市场冷淡，则将加重房企金融风险。

但有机构指出，当下品牌房企拿地速度已经开始放缓。

房企财报已经显示出企业负债在提升。前述机构统计显示，2016年上半年，上市房企总负债排行TOP100企业的负债总额达84060亿元，总负债TOP100前20房企的总负债为51181亿元，占全部上市房企总负债金额的6成。2016年上半年，上市房企资产负债率排行TOP100企业的平均资产负债率为77.6%，超半数企业在这一平均值之上。

从四季度房企策略来看，随着楼市新政不断从严执行，市场交易量和价格指标势必会有其中一个率先调整。张宏伟认为，未来一段时期内市场成交量势必会出现下滑，价格也很难再上涨，这为今年第四季度的市场带来一些不确定性。

2017年，当市场进入房地产政策调控期市场需求被抑制后，预计开发商去化速度下降，由于2016年短期借债到期，同时叠加2015年中期贷款的集中兑付（经验判断中期借贷周期为2年左右），2017年下半年，不排除有房企出现借贷兑付困难的情况。