租赁房打开“广阔天地” 改变房地产企业发展模式（2）

对于主体角色定位，村镇集体经济组织可自行开发运营，也可通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。同时，探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。探索保障承租人获得基本公共服务的权利。

通过改革试点，将在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

低成本土地让房企“有利可图”

对于这项试点，易居研究院副院长杨红旭认为，新的政策旨在从土地供应端进一步加强租赁房源的建设和供给。现在，大城市普遍面临国有用地稀缺的问题，为扩大土地供应，其一可盘活国有存量用地，如工业用地的开发、厂房的改造；其二就是从村镇集体建设用地中寻求新的住房租赁用地来源，最终实现租赁房源的扩充。在这方面，一些城市已尝试多年，但进度缓慢。

“这项政策来得比预期要快，具有很强的标志性意义。”在明源地产研究院首席研究员刘策看来，原有的土地出让模式之下，租赁用地的供给会受到较大限制。这不仅是因为可能影响短期的土地出让金收入而使得地方政府缺乏积极性；同时也因为受制于较低的租售比，使得开发企业也没有投入的积极性。

但是，集体建设用地的“入市”，对各方而言都没有损失，反而（对村镇集体、对相关开发运营企业来说）是个很大的机会。因为，土地成本相对较低，可极大地降低租赁房运营的前期成本。从事住房租赁业务将变得有利可图，开发商会积极切入，争抢这块蛋糕。