这些区域房产需脱手 100万以下人口城市的房子危险（2）

杠杆率超过40%，虽然还没有美国高，但是，中国人的收入低，这个杠杆下的还款压力也很不轻了。

2010年之前，中国房价上涨主要是因为高速发展，对外经济高涨，处于双顺差状态，外汇占款增长很快，造成我国货币当局资产负债表不停扩张。

而这轮上涨，杠杆是一个重要原因，这种杠杆加上来的房价，即使不会出现大跌，也需要2-3年时间消化涨幅，2米的撑杆不断，4米的呢？这种杠杆不可能持续增加。

那么，在这样一个牛皮市状况下，应该怎么办呢？

我有几点想法：

1）除非自住，新买也没必要，抛售也没必要，可以置换；

2）怎么置换？首先，卖掉小城市，选择核心大城市，看看纽约和伦敦就知道了，其走势还是比全国平均好得多，等到这轮潮水退去，就会发现强力去库存的城市的库存是去不掉的；中金报告显示，今年3月份时，在一二线限购，三四线去库存的政策下，三四线去化周期还是19.6个月，而一二线是9.6个月。

下表是国家发改委易鹏的数据，全世界来看，100万以下的城市的人口占比是逐渐减少的，1000万以上的城市人口占比增加最明显。

我国到了2020年前后，人口增长进入拐点，绝对人口会开始减少，人口会进一步向大都市集中，而相应的100万以下的城市人口会减少更快。

所以，现在是时候卖掉100万以下人口城市的房子了。

3）把郊区的房子置换到市区，尤其是郊区大户型。否则有一天你会发现根本没人接盘，只是纸上富贵一场。在深圳坂田400平米，肯定不如福田中心区的100平米。

这个也是我今天演讲的另一个主题之一，也是核心风险提示之一。

为什么？因为中国虽然还没有全世界最贵的市区，但是有全世界最贵的郊区。

卖掉全世界最贵的郊区

东京纽约伦敦到底有多贵？有时候看到的数据是比上海低的，有时候看到的是比上海高的，而且数据还都比较详实，这就奇怪了。

其实呢，它们主要是一些核心区域很贵，比如纽约的曼哈顿，东京的港区，伦敦的肯辛顿等，但是，其余的区价格就低多了，有非常明显的级差地租，富人有富的选择，普通民众有普通的选择。

1、伦敦33区，面积共1600平方公里，建成区面积860平方公里，2016年人口是860万。其人口在90年代每年增长5万人，从2000年到2016年每年增长10万人，英国统计局预测下面几年每年人口会增长14万左右。

2、我用红色数字标出来1+2+3+Camden+City的套均价格，把这几区视作核心区；用蓝色数字标出最外围一圈套均价格；用橙色数字标出中间地带的套均价格。

3、可以看到，核心区套均价格大约在150万英镑，最外围套均价格大约在45万镑，中间地带大概是65万镑，全伦敦套均价格大约是65万镑。可见，核心区套均价格是全市的2.3倍，是最外围，也就是郊区价格的3.33倍。

4、数据来源于英国统计局。

2）东京房价地图

1、先看整个东京都的房价，东京都包括东京市，多摩地区和千叶、崎玉、神奈川三县。其中，东京市相当于上海外环内和北京五环内，多摩地区和三县是郊区，其实相当于上海的松江、青浦、奉贤、金山、南汇等等。可以看到，东京郊区的价格在2.3万-3万之间，这个是已经换算过的我们习惯的人民币每建筑平米的数据，方便大家比较。

2、再看东京市的房价地图，东京市叫做东京23区，其中里面核心5区，港区中央区呀，用大红色数字标出单价的区域，相当于上海内环内，均价是9.85万每平米；中间一圈，用灰色数字标出单价的区域，相当于上海中环，平均价格是5.2万平方米，外边一圈，相当于外环，用粉色数字标出单价的区域，均价是4.2万平米。数据来源于三井不动产，我做了整理。

可以看到，除了东京都心价格跟上海内环内价格相当，别的区域同比上海，都比上海便宜，越远的便宜的越多，东京有价格非常宜人的中环、外环和郊区。

3）纽约房价地图

数据来源于Trulia。

可以看到，纽约不是典型的环状结构。

曼哈顿最贵，套均达到195万美元，布鲁克林套均90万美元，另外三个区从40万美元到60万美元套均不等，断层似的价格落差。

纽约跟伦敦一样，人口也是每年增长10万左右，增长率超过1%，还是不错的。

房产税不会影响房价

最后我说一下大众关注的房产税。

房产税做为长效机制的一个选项，本身也是有一定意义的，但是我认为房产税不是降房价的有效工具。

1、美国、日本的房产税

美国建国以来就一直都有房地产税，日本是从1950年起征收的固定资产税。可见，从实践上看，房产税并未能抑制房价。

2、中国业主们的平均收入不支持较高的税率

征税总得考虑被征收对象的应税能力吧？中国业主们收入高吗？

可以说，他们的财产都是源于房产增值的，个人货币收入普遍来说不高，他们不是用今天的收入买今天的房子的，他们是以前买的房子，就算房价涨了很多倍，也只是纸面财富，工资略有增加而已。

北上深平均工资也就是近1万元，交完各种金和税后，吃喝花费完之后，还能有多少钱交房产税？

3、北上深绝大部分是自住首套房

有人说，收入不高，交不起房产税的人可以卖掉一套。

小城市持有多套房产的人比较多，因为人口增量少，供应却很大。但是，大城市，尤其是北上深，户均不足一套。

在户均不足一套的状况下，绝大多数家庭只有一套，一部分有两套，有多套的肯定比例很小，尤其是一线多年限购限贷，在相当程度上弱化了多套的可能性。

有一套的人，都是自住，收的多了，大家是不交，还是把自住房卖掉？肯定是不交呀，所以，很难对首套房征高税。

那么，假设对首套征收中国业主能力范围内的税，对二套以上开征正常税收，那么，有三套的会抛售，在市场供需状态下被无房的人买到，所以，最后市场只剩下首套房主，很少的二套房主，而首套税被限制在中国业主平均缴纳力范围里。

请问，政府能收到多少税？

上面是北上深这种供应有缺口城市的状况，我们再想想供应过剩城市的情景。

您想想，供应过剩的城市，是收入更低的中国业主，和他们卖不出去的房子，政府收走供应过剩的房子？

政府开征一项税收，总得考虑能收到多少税吧？其实，中国的土地价格已经暗含了房产税，等于是把几十年的税预提到今天支取了，才支持了土地财政。

4、征收办法

我们假设一下征收情形：多套抛掉后，市场上大部分是首套，只有很少的二套，首套收多了征不到钱。这种情况下，政府还要挨家挨户去收，这可能吗？

政府的税收，可能还弥补不了政府的征税成本。

所以，我觉得房产税加在交易时征收比较可行，具有操作性。但是，这样等于是加了二手个税，无法增加持有成本，就不会有业主抛售。

好了，我就说这些。再次感谢。