推行全面二孩政策 对三四线城市房地产影响大（2）

同策咨询研究部总监张宏伟认为，二孩政策影响住房需求结构的变化，改善型需求突显，利好改善型项目。二胎后，家庭结构发生变化，原来一家三口变为一家四口。同时，也需要父母或雇佣保姆一起来照顾家庭。此外，住房需求结构也发生变化，原来一家三口的居住需求一般为两房即可，二胎后，住房需求起码变为三房，甚至四房。因此，全面实施二孩政策后，生二胎的家庭住房状况改善成为必然，这对未来改善型住房项目来讲是利好。

由于这样的改善型需求功能性要求更高，细节更多，对开发商研发能力提出更高要求。比如对户型功能设计应考虑客厅更大的公共活动空间，考虑父母或保姆居住的空间、考虑更多的储藏功能等等。当然，不同的家庭需求更是差异化，这对开发商的产品研发能力提出更高的要求，这也将是未来开发商的核心竞争力之一。

也有业内人士发现，国外很多早已是多子女家庭的城市住宅情况，并不因为家庭里多了一两个孩子就都是大户型主导，相反，还是有很多1房、2房、3房户型的，这个是基本事实。因为孩子都会长大，现有很多准备或已经生育二胎的家庭，其第一胎子女往往已经进幼儿园甚至小学。相信不久的将来，随着年轻人数量的逐步恢复增加，子女独立分户，外出另住的情况必然出现。对住宅套数的要求会更多地体现出来。这是从发展的角度看问题。多子女不仅仅是多间房，而且要考虑多套房源。

张宏伟提到，如果全面放开二孩，那么在2050年，20~44岁的人口比例将比不放开二孩时增加4%，增加规模达到1.28亿人。这部分新增人口将使房地产行业直接受益。当然，长期来看，随着放开二孩后，新一轮人口红利的形成和中国潜在经济增速的提高，各类行业都将最终受益，房地产行业也不例外。