35城库存需消化12.5个月 楼市库存分化严重（2）

楼市库存分化严重

“实际上目前的库存结构分析比总量分析更为重要，或者说库存背后其实也有分化的现象”，严跃进接受《证券日报》记者采访时表示，这主要体现在房企、物业类型和城市三个层次。

从房企结构看，部分销售业绩较好的房企，其实也面临补库存的需求。这主要是一些大型房企和年度销售业绩基本完成的房企。而一些中小房企则有一定的困难，此类房企的项目或者是烂尾或者是验收难以合格，整个去库存压力是比较大的。

从物业类型看，今年120平方米左右的物业其实是比较畅销的，去库存方面也不错。而一些郊区的物业就比较困难，部分小户型其实没有想象的畅销，因为和传统的居住习性是有一定差异的。

而目前之所以库存出现下滑，在于统计里面很多都是大城市，销售业绩不错，投资节奏相对没跟进，所以会带来库存规模的下滑。对于此类城市，其实压力是不大的。而对于别的城市来说，则需要继续发力，采取多种手段去库存，比如放宽信贷政策。

而从城市结构看，一、二线城市其实是需要补库存的，部分类似上海、苏州等城市，库存规模其实是不足的，这也是近期此类城市房价上涨态势比较凶猛的重要原因。而一些中西部城市，在过去相对激进的土地出让政策后，即便目前库存新增量不大，但由于过去形成的规模比较大，所以整体去库存压力是比较大的。

而对于消化库存的手段，上海易居房地产研究院副院长杨红旭则表示，住房制度改革大局已定，核心是实行商品房和保障房供应双轨制，但也有值得细化之处。比如在金融方面，公积金制度应当改革，应建立政策性住房银行，推进房贷资产证券化；针对外来务工人员，只要是常住人员且拥有居住证，就应根据其居住年限、社保缴纳情况等享受不同程度的住房保障；完善城市更新(旧改、棚改、城中村改造)政策。

而从短线政策来看，则需要四方面的措施：一是个人房贷进一步宽松，首付仍有降低的空间；二是应取消二手交易的营业税，暂缓房地产税立法，首套房贷利息可抵个人所得税；三是货币政策继续宽松，继续降准降息；四是棚改拆迁补贴以货币为主，实物为辅。