买房全程防坑指南 这样买房谨防吃亏上当（2）

随意虚构赠送面积

“50平方米单身公寓变身85平方米小复式”“买一送一”“两居变三居”……赠送面积成为眼下很多开发商诱人的宣传点。但买房人千万注意，送是送了，但未必你享受得了。

在国内发生过这样的案例：开发商开发的楼盘赠送超大入户花园，5.7米层高。买房人被要求合同中附加一份委托书，让买房人委托另一家公司填平赠送的天井面积。直到入住时买房人才发现，开发商承诺的赠送面积就是从一楼通到19楼的天井，而且天井实质上是开发商为了减少支出土地出让金，隐瞒了有关部门，“偷来”的面积。

因此，专家建议，买房人一定要仔细审阅委托书的内容是否合法合规，否则赠送的面积很可能是违章搭建，存在被拆除或者其他不利法律后果的隐患。

在北京也发生过类似的现象，一个豪宅项目样板间里，客厅显得非常大，尤其是阳台部分，但是同行马上看出该开发商在面积上做了手脚，把客厅面积延伸出去不少，但在报规时一定是按照原来面积上报的，否则根本过不了关，所以同行断言：在交房时，买房人一定会发现面积不像样板间表现的那么大，未来开发商违约隐患非常大。

为买房办假证当心赔了夫人又折兵

因根据北京“限购”政策，持《北京市工作居住证》的非京籍人士视同北京市户籍，买首套住房不受连续五年社保和纳税证明限制；同时，可以购买第二套住房。这一规定让很多不具备买房资格的人看到了一线希望。于是乎，各种“帮助办理北京市工作居住证”“离婚证”的地下交易有了温床，尤其是北京市工作居住证，去年在黑市上的价格是12万元，今年的价格据说已经涨到了20万元。

但“遗憾”的是，统统都是假的。一位买房人向北青报记者投诉：限购刚开始第二年，就有开发商的销售员为他办理了“北京市工作居住证”，他也买到了房并且已经入住好几年，但最近在办房产证时，登记部门说居住证是假的。他在跟开发商交涉时，开发商的答复是该员工已经辞职，公司没有责任。

市住建委相关负责人此前就已经表示，“限购实行后，确实曾出现一段时间内，持《居住证》购房的人增多的现象。为了严格管理，我们很快和北京市人力资源和社会保障局协商，联网核查《居住证》。现在，各区县房屋权属部门在办理住宅房屋产权过户前，对持《居住证》的外地购房人，都要登录市或者区人力资源和社会保障局网站，输入居住证编号，进行核查，如果是假证，不予办理过户手续。”

记者在来广营房地产交易大厅咨询工作人员时得到的答复是，无论是开发商或者中介代办，还是购房人自己办理产权，对持《居住证》的购房人，都会登录市或区人力资源和社会保障局网站核查编号。

而北京市人力资源与社会保障局在有关《北京市工作居住证》的规定中也早已经明确：“申请单位和申请人所提供资料均应真实有效，申请人提供虚假材料的，将取消申请人申报资格；对于个人提供虚假材料而单位审核失职的，暂停该单位申报资格两年；对于单位进行虚假申报的，取消单位申报资格。”

买房中的“坑”：口头承诺赠送难入合同

当购房人决定出手，买卖坐下来沟通交易的细节时，依然有很多“坑”在等待购房人。

一位购房人向《广厦时代》透露，他两年前购买了一套位于北京某景区的度假型住宅，购买时置业顾问承诺，交房后会赠送业主该景区的会员卡，每年可以免费进出该景区200次。但由于提供会员卡的不是开发商自身，所以并不能写入购房合同。考虑到开发商本身的品牌效应，以及同期享受该政策的业主很多，该购房人就接受了置业顾问的说法，相信了口头承诺。

而交房的时候，事实却不如购房人此前预期所想。原本价值较高的会员卡实际权益大幅缩水，同时还增加了会员卡的管理费。但由于此前销售时，会员卡的实际权益既没有出现在开发商的宣传广告里，也没有出现在购房合同中，购房人索赔无门，只能彼此在业主群中沟通抱怨。

除此之外，开发商在吸引购房人购房时，承诺的赠送种类还有很多，赠送面积就是最多的一种，先不说这些赠送是真的赠送，还是像上文提到那样的有种种猫腻，由于都没有确实的依据，而且有违规之嫌，大多都无法写入正式的合同中，而购房人在收房时具体得到的赠送面积，就更难以和此前购房时开发商承诺的面积做出直接的比较。

另外，中央空调、新风系统、物业费……开发商承诺的“赠品”，很多都停留在置业顾问的口中。虽然在日趋成熟的市场环境下，开发商完全推翻此前承诺的情况并不多见，但由于未写入合同，购房人难以得到与之前承诺一致的赠送权益。

补充协议小心埋雷

有过几次买房经历的购房人都知道，买房时的正式合同中很难有猫腻或陷阱，真正有价值的内容主要都在购房补充协议里。

在北京，无论是二手房还是新房交易，使用的合同范本都是由北京市住建委和北京市工商局联合制定的，条款都是不能随意修改的。所以，关于交易的很多个性化的内容，都体现在补充协议中。

以《广厦时代》拿到的一份商品房期房预售合同的补充协议为例，有关该套房屋的精装修标准、购房资格责任认定、公摊面积比例和位置、延期交房及办贷款违约责任、办理房屋不动产登记证明的时间等都在补充协议中有明确的约定。

由于在购房交易过程中，购房人要签上百个名字，很多购房人签到最后，已无暇顾及合同本身的内容，只是机械的签名。但专家建议，购房人对于补充协议，一定要认真地阅读了解，及时提出自己的异议。例如精装修标准和使用的品牌、延期交房的赔付标准及延期交房的责任认定，这些都是买卖双方比较容易发生纠纷的条款。

不过，在购买新房时，无论是正式合同还是补充协议，基本都是确定的，购房人很难左右合同内容本身。而二手房交易，补充协议就尤为重要。专家指出，二手房交易时，补充协议应尽可能覆盖双方可能产生纠纷的一切内容，不仅要考虑到买房过程中的问题，买房后的一些事宜也要做出约定。例如，关于房屋原业主的户口迁出时间期限、对学位的占用等等，这些细节问题都应在补充协议中有所体现。