建立房地产长效机制 健全住房供应体系（2）

建立基础性土地制度

专家指出，只有从源头上解决土地市场的供需失衡，才能进一步调节住宅市场的供需关系，通过抑制地价达到稳定房价的目的。

盛松成表示，相比于需求调控，供给调控有利于从更加基础的层面改善我国房地产市场的运行。应改变目前我国土地承担着为地方经济发展提供融资的现状，研究表明，作为政府收入的重要组成部分，不少地方政府的财政收入中土地出让金所占比重接近50%，有的城市甚至占到了60%以上。

“但是需要注意的是，高地价将提升城市发展的成本，地方政府对房地产的依赖性也有可能进一步增加，不利于吸引人才、培育新经济增长点，从而削弱城市竞争力。”盛松成表示，短期内财政收入存在“租税替代”的关系，即政府来自于房地产的租金收入越高，来自于其他行业的税收收入越低，房地产片面发展对实体经济具有不良影响。

“既要针对房地产市场的短期波动，研究应对之策，抑制房地产泡沫；更要从长远出发，构建符合国情、适应市场规律的土地基础性制度和长效机制。”国土资源部部长姜大明提出，必须明确住宅用地是保障住有所居的，不能用来炒作投机。

据姜大明介绍，未来要建立分类调控制度。区分保障性住房和商品房，对保障性住房用地实行应保尽保，对商品房根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度。对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例；对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。支持房地产库存大的城市对未开发房地产用地依法进行合理调整，用以发展社会民生项目或国家支持的产业项目。

强化供需双向调节。加强国土规划和土地利用规划管控，划定城市开发边界，推动人口过多、房价过高的特大城市加快疏解部分城市功能。完善土地储备制度，编制住宅用地三年滚动供应计划，合理引导社会预期。完善建设用地指标分配办法，落实“人地挂钩”政策。合理确定公租房、共有产权房（限价房）等政策性住房和商品住房的用地比例和规模，提高“精准供地”能力。探索房地产多元化供地机制。允许符合条件的企事业单位利用自有土地建设政策性住房。

此外，盛松成建议，还应考虑改革土地拍卖制度。他指出，我国的国有土地使用权拍卖制度下，出价高者得，如果房地产价格保持上涨的预期，土地价格更容易被抬高。相比之下，要求出价进入有效报价区间，而有效报价区间是根据截至一定时间点的最低报价来确定的，在此基础之上，再按照“价格优先、时间优先”的规则确定中标者。显然，在这样的拍卖制度下，报价最高者和最低者都无法中标。在土地拍卖中参考这样的拍卖规则，将会改变“地王”频现的状况，更有利于价格稳定和价值发现。

构建以持有税为主的房地产财税

除了土地制度改革和住房制度改革，还需深化财税改革。倪鹏飞表示，完善房地产税收基础制度，确定合理起征点差别税率，择机开征房地产税，建立以持有税为主的房地产财税。

住建部副部长陆克华表示，十八届三中全会明确要加快房地产税立法，并适时推进改革，目前有关部门正在按照中央要求开展工作。

记者了解到，国外房地产税征收多年，在实践中探索出大量有借鉴意义的做法。以加拿大为例，近年来温哥华受到众多购房者追捧，房价大幅上升。仅2015年一年，温哥华平均房价上涨25%。对此，加拿大政府以及温哥华当地采取加大税负以抑制房价上涨。

2016年8月2日，加拿大温哥华针对非本国居民在温哥华购买住房额外征收15%交易税，以遏制海外买家在温哥华炒房的行为。同年9月，温哥华宣布自2017年起，对温哥华空置的第二套房产征收空置税，空置税对象是空置了一年以上的二手房。税率最高可达2%，即100万加元的房子需要缴纳2万加元的空房税。这一规定实施后，对遏制温哥华房价起到了立竿见影的效果。

专家建议，房地产税作为现代税收制度建设的重要内容之一，要综合考虑各种因素，具体问题具体分析，按照专业的要求，深入调研，科学论证，民主决策，依法设税，稳步推进。