房企整体利润率依然下调 许多房企寻找新盈利点（2）

实际上，兼并重组之风早已刮起，而未来或将愈演愈烈，使行业集中度快速提升。过去两三年，靠并购获益的房企便有恒大、融创等，他们不但扩大了市场份额，还分享了利润蛋糕。

寻找新盈利点

兼并重组或能暂解土地之渴，却不能从根本上提高盈利能力，为使企业由内而外地强大，许多房企已先行探索新路径。

从与地产紧密相关的其他行业入手，是许多地产商的首要选择。目前各大房企已在医疗健康、养老、金融、旅游等领域展开多元化布局。

众多的多元化业务中，物管业务发展得最为成熟，其盈利模式也已建立。

如花样年旗下的物业上市公司彩生活2016年毛利率为43.6%，超越其母公司花样年32.3%的水平。年报显示，彩生活2016年收入与毛利分别达到13.42亿、5.86亿，同比增长62.2%、28.9%。

目前，包括中海、万科、碧桂园在内的多个房企已成功或正在谋求分拆物业上市。在布局多元化、寻求利润增长点时，习惯了传统开发、销售模式的地产商，不可避免地要学习如何运营。

增加持有型物业、获取租金收益是房企转型的一大重要方向。据中投证券研究，2016年毛利率、净利率较高的企业普遍为持有型经营为主的房企，如浦东金桥、中国国贸、陆家嘴等，毛利率分别为65%、55%、47%，净利率分别为42%、29%、26%，远超行业均值。

主流开发商如万科、龙湖、远洋等纷纷加码商业物业持有运营。3月17日晚，万科公告旗下商业将与印力集团进行整合，截至2016年底，万科自身拥有的以及与合作方共同打造的商业地产项目共84个，建筑面积600多万平方米。

而印力旗下商业地产项目超过60个，总建筑面积近600万平方米，两者相加万科系已有超过1200万平方米的持有物业，成为国内商业地产巨头，这部分业务未来的利润将在百亿级。

华润置地更在强化自己的商业运营和盈利能力。截至去年末，华润置地投资物业评估值达到950亿元，同比增长6.2%；去年投资物业毛利率达60.6%，租金收入为72.5亿元，按年增8.5%。

华润目前已开业的购物中心有22个。随着深圳万象天地、上海万象城等项目开业，预计2017至2018年公司将进入新建购物中心投入运营的高峰期。

此外，房企目前较为成熟的多元化方向还有物流地产，万科就看准了具有高租金收益率的物流地产市场，并积极介入。

万科年报显示，截至2016年底，其累计已获取物流地产项目18个，总建筑面积约147万平方米，其中，2016年新增项目10个，新增可租赁面积96万平方米。

万科高级副总裁谭华杰告诉记者，物流地产有相对成熟的盈利模式可以借鉴，如黑石集团和万科这方面就有合作。

据21世纪经济报道了解，目前房企进入的新业务还包括租赁、教育、医疗、度假、养老产业等，但这些新业务仍在培育期，大多并未盈利。

去年9月，恒大宣布放弃快消领域拓展，在3月恒大的业绩发布会上，董事局副主席、总裁夏海钧透露，目前恒大多元化业务还在亏损状态。

前述专家以地产商广泛涉及的养老产业为例进行分析，现在养老产业的缺口非常大，市场前景好，但由于地产商在该领域付出的开发、运营成本非常大，对市场开放的价格难以核准，如价格低则难盈利，如价格高则难以推广。

因此，该人士称，只有政府出台税收、保险等方面的政策，并让利于民，才能使养老产业发展起来。

“目前养老等产业在依靠地产商推进。”深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫表示，商业、租赁、医疗、养老运营等业务正成为房地产市场下半场的重点，地产商们必须具备整合专业资源、持续运营的能力。