北京城乡世纪广场项目商改住 商住两用型公寓问题多

近日，记者在城乡世纪广场·莫尔空间售楼处了解到，该项目是北京城乡（600861.SH）全资子公司北京国盛兴业投资有限公司开发的商业综合项目，目前在售的是50年产权LOFT产品。

记者在样板间看到，70平方米的空间里配有独立厨卫，销售介绍称“楼上”可隔成两间卧室，隔层已做好。“层高4.8米，天然气入户”是该项目宣传的噱头。

受访律师表示，国家规范的层高，是有科学和法律依据的，如果超高，不合规范，必然会有安全和消防隐患，同时也会存在巨大的安全风险。记者注意到，该项目明显违反了北京市关于商业办公项目的相关规定。业内人士指出，购房者买了所谓“商住两用”型公寓后存在的问题也较多。

为此，就该项目层高设置、天然气入户等问题致电致函北京城乡，对方董秘办工作人员称主管宣传工作的领导以及该项目负责人均外出中，亦不肯提供项目负责人联系方式，称要内部“报批”。截至发稿前，记者未收到北京城乡任何形式的回复。

商业项目配置厨、卫、天然气

城乡世纪广场·莫尔空间项目位于北京经济技术开发区科创五街，总建筑面积30万平方米，内含15万平方米购物中心，开发商北京国盛兴业投资有限公司宣称倾力打造了50~200平米“莫尔空间”。目前在售的是一期大C、小C号楼，其中-1至4层为开发商自持商业；5~13层是LOFT办公产品，主力户型为56~90平方米，另有130~293平方米产品，产权年限为50年，预售许可证编号是京房售证字（2014）开1号。

在北京市住建委网站上，该项目备案名称是“城乡世纪财富广场”，批准的土地用途为商业40年综合用地50年。批准预售部位是A1、A2、B1、B2及地下车库、B1办公楼、B2办公楼。同时住建委网站上明确写着“购房者应按照规划设计用途使用，不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构等。”

城乡世纪广场·莫尔空间销售人员介绍称，该项目在售的是商住两用型精装现房，面积从60~200平方米不等，全部是LOFT。“60平方米的楼上可隔成两间卧室，隔层已做好，卫生间、厨房也都是改好的。”

项目楼下随处可见“燃气入户，明厨设计”的宣传语，记者跟随销售人员在样板间看到，70平方米的空间和普通住宅一样，配有卫生间、厨房，“我们有燃气入户”销售人员说，但水电依然是商水商电。

然而，早在2011年，北京市住建部等五部门就已联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》（以下简称“《通知》”），《通知》中明确规定商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。开发商自己打隔断出售的商铺，将无法办理房产证。

记者在该项目一楼大厅发现物业公司张贴的《关于居民客户办理燃气开户领卡的通知》，该通知中说“城乡世纪财富广场2号办公楼（21日通气完毕），现已具备分户开通条件，业主可到港华燃气客服中心办理燃气开户，并领取燃气表卡”，该通知张贴时间为2016年6月22日。

记者随后联系港华燃气客服中心，客服人员告诉记者燃气开户都是个人自行办理，带着购房合同及身份证即可，因城乡世纪财富广场是商用性质，燃气费是2.92元/立方米，一般民用价格是2.28元/立方米。“商用办公楼可以通燃气，因为洗澡用热水器以及采暖炉都需要用燃气。”

北京京师律师事务所王辰接受本报记者采访时表示，商业办公楼的天然气入户，是要遵守消防和设计规范的，也就是应当在办公楼设计时，建设施工前，可以进行相应的天然气入户的设计，但是如果没有经过批准，在工程竣工后，交付使用后，私自入户则违反消防法律法规和规划设计规范的，是严格禁止的。

就城乡世纪广场·莫尔空间作为商业办公楼通燃气问题，记者致电致函北京市规划委，但截至发稿前未收到任何回复。

4.8米“超高”层高

城乡世纪广场楼下宣传面板上赫然写着“4.8米层高”字样，记者在与销售人员交谈过程中，她们均以层高为一大卖点向购房者推销，记者在样板间里发现“楼上”确实空间变大了。

但事实上，北京市规划委早已对商办建筑层高作出明确规定，商业、办公建筑标准层为大空间式的层高一般不应超过4.5米；商业、办公建筑标准层为单间式的层高不应超过4.2米，但应采用公共走廊、公共卫生间的平面布局，不得采用单元式或公寓式的布局形式。

王辰告诉记者，国家规范的层高是有科学和法律依据的，如果超高，不合规范，必然会有安全和消防隐患，同时也会存在巨大的安全风险。

他进一步分析称，LOFT设计层高都是有严格规范的，不可以随便设计和加高。同时，如果层高超过规划设计要求，是无法通过验收的。“法律上的概念应当叫违反国家强制规划和设计规范，存在违规建设的行为，这种行为是要授受整改和处罚的，整改完成和处罚后，才有可能通过验收，正式交付给用户使用。”王辰说。

风险潜存

由于LOFT户型通常是小户型、高举架，销售时开发商一般都会打出“买一层送一层”的广告，实际使用面积往往超出销售面积近2倍；总价远远低于普通住宅项目，再加上商业立项的房地产项目不限购，类似产品一直销量不错，因而现在很多商业立项的房地产项目都将产品打造成LOFT形式外销。

同样，城乡世纪广场·莫尔空间也给自己贴上了“公寓、低总价、小户型”的标签。“商住两用的精装现房，推出来的房源基本上五六天就售出了”，销售告诉记者。对购房者而言，购买公寓房和普通住宅房的区别不仅仅是产权年限不同那么简单。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，很多商住两用房是泡沫的表现，开发商希望做酒店，但最后发现销售不佳，所以现在很多商住项目其实有一个建筑层面的共性，即有很大的走廊，房屋数量多，单间户型小。

“严格意义上来讲，公寓是个营销概念，是商业形态居住功能的一种产品”，方圆地产首席市场分析师邓浩志说。邓浩志告诉本报记者，现在市面上很多商务、办公用途的楼盘做成住宅形态，至于最终用途到底是是办公还是自住，没人管。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，如果整层都是商业性质，没法进行小产权分割。“如果开发商和购房者签的是开发商自己人为分割的单位面积的书面合同，恐怕自己拿不到小产权”，张宏伟说。