楼盘降价引发纠纷 2018年楼市出现冲高回落迹象

近几年，高价的楼房令许多人压力山大，只有上涨，没有下涨。而每年9月份和10月份是楼市的销售火爆的时候，大家也听说了多地因“楼盘降价引发纠纷”这事吧！这究竟是怎么回事，消费者买期房还没住，就降价35万元了！

现如今的房价是大家不满的情绪聚集点，一直以来房价只有涨，没有跌，压垮了很多年轻人。然而，今年的国庆节楼市非常热闹啊！近日，社交媒体上传出多地疑似楼盘降价引发纠纷，据了解，楼盘后期推出了降价促销，让先期购房者心理不平衡，于是就引起纠纷。

从涉事楼盘了解到，该楼盘的纠纷仅为个案，开发商调整了部分房源的价格且同意退房。整体来看，由于目前一二线城市大多实施了新房限价制度，普遍存在一二手房价格倒挂情况，在目前的市场环境下，一手房住宅仍有价格优势。

杭州楼盘“纠纷”仅为个案

2008年，万科在全国降价促销，杭州万科业主集体围攻售楼处，要求退房。10年过去，相似的一幕又在杭州滨江新希望新城？未来海岸项目(后简称为项目)发生。由于该项目二期部分房源价格较一期有所下调，部分一期业主拉出横幅维权。

从涉事楼盘了解到，项目二期降价仅涉及部分房源，且该房企9月下旬已经与部分业主达成了退房且不收取违约金的协议。退房的业主数目说法不一，大致数目在5-10户之间。

公开资料显示，目前该项目先后推出两批摇号房源，第一次一期是在8月下旬，推出36幢、40幢、41幢，房屋套数382套，户型面积90㎡以下为16600元/㎡，90-140㎡均价为17200元/㎡。二期推出27幢、28幢，共155套房源，房源户型为93-115㎡，90-140㎡，均价为16822元/㎡。从均价来看，两次开盘的90-140㎡，价差为378元/㎡。

2018楼市开始走下坡路？

中原地产首席分析师张大伟表示，楼市接近拐点的情况下，降价项目出现纠纷的主要原因有三个，首先，开发商定价随意缺乏监管，在房价中成本占比比较少，利润过高，部分项目预售周期过长，比如北京通州很多项目从开盘的不到5000元/平方米短短几年上涨幅度超过2万元/平方米。

其中成本差别不大，房价过分偏离成本使得购房者投资投机心理过盛。其次，开发商销售过程中部分的部分违规行为或者承诺也为后续的纠纷埋下了隐患。最后，多年来房价从来没有真实跌过，使得购房者忽视了房屋作为商品价格不仅会涨，也会下跌。

2018是楼市拐点还是新起点？

楼市降温的背后是政策的推动。前段时间，呼和浩特打响了退出去库存的第一枪。

8月24日，呼和浩特宣布“全面停止房地产去库存调控措施”，成为第一个告别去库存的城市。不知是巧合还是有意设计，在2014年的上一轮调控中，全国率先取消限购的也是呼和浩特，其他城市随即跟进，房贷政策开始放松，全国范围的楼市去库存继而拉开序幕。

四年之后的现在，多数城市已经不存在高库存的问题，有的甚至库存紧张。易居研究院监测数据显示，2015年以来全国100城库存规模持续下跌，截至2018年8月底，100城库存规模相当于2011年11月的水平，即库存规模回落到了七年前的水平。

反应库存规模的一个指标是库存去化周期。“库存去化周期的合理区间为12-16个月，低于该区间则说明库存规模偏小。2018年8月，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9个月，这也意味着市场仅需9个月的时间就能消化完这些库存。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

杨红旭表示，基本上可以认为，全国东中部和部分西部的大多数三四线城市，住宅去库存都已完成或近尾声，宽松政策应该“收兵”了。

以湖北为例，中国人民银行武汉分行行长王玉玲在《中国金融》刊文称，湖北省79个市、县中，平均消化周期小于6个月的有29个，小于8个月的有47个，占60%。

王玉玲认为，近年来，随着棚改货币化进度提速，三四线城市广泛采用棚改货币化安置模式，大量资金进入房地产开发商手中，在去库存的同时形成了新的住房供给能力，获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力，从而推动三四线城市出现房地产供需两旺局面，部分城市房地产市场呈现过热苗头。

“货币化安置作为本轮去库存的一种手段，其任务已基本终结，应考虑适时退出。”她建议。

货币化安置是安置棚户区居民的方式之一，另一种是实物化安置，即政府分配安置房，给棚户区原住户居住。2015年之后，伴随着去库存的要求，货币化安置成为主流。拆迁之后不给房子给现金，拆迁户自己再去买房子，这在某种程度上催升了楼市的热度。

7月12日，住建部对棚改的一番表态释放出非常明确的信号。一些房价暴涨的城市，拆迁之后不给现金了，只给安置房。也就是要减少货币化安置的规模。

就在呼和浩特宣布停止去库存仅仅过去4天，长春宣布取消棚改货币化安置购房奖励。嗅觉敏锐的人应该能从中感受到楼市风向的变化。

谈到短期楼市，杨红旭说，开发商重点关注的一线、强二线、强三线基本没有行情，开发商所寄予厚望的三四线城市行情再持续几个月，也会调头下行。

回顾近10年，全国楼市有过两次大幅降温，一次是2008年，受全球金融危机影响，另一次是2014年，原因是经济下行压力加剧，但两次终究只是房价上涨大趋势中的短暂回调。

这一次，既有“坚决遏制房价上涨”的表态，又有限购限贷限售限价的调控政策，既有反炒房专项整治行动，又有收紧棚改货币化安置的货币调控。再加上几乎板上钉钉的房地产税和隐隐约约的取消预售制猜想，调控力度空前之大。

2018年是楼市长期下行通道的开启，还是又一个涨涨跌跌短期轮回的开始，也许要等到5年、10年之后，我们才能看清。