链家网市场均价遭质疑：12月起采用新均价计算
这两天，链家网市场均价数据的变化引发业内广泛关注。对此，新京报记者向链家方面求证。链家方面表示，不同时间段用户先后看到的参考均价存在差异，是因为从底层数据汇总、计算再到前端展示过程中，会存在系统缓存期，属于正常情况。
昨天，易居房地产研究院副院长杨红旭发文指出，一般月初几天，链家会公布他们在部分城市的二手房成交均价，相比12月3日，12月4日链家网上几个城市11月均价没有变化，但跌幅，全都调整过了。
外界质疑链家网市场均价数据发生变化
调整幅度最大的是廊坊，由一天之前的11月环比10月下跌7.93%，调整为上涨0.57%；其次是成都，由一天之前的11月环比10月下跌4.24%，调整为上涨1.01%；其他6个城市，除了武汉跌幅略有调大之后，其他5个跌幅皆调小了。
“11月均价不变，而跌幅有变，那也就意味着10月均价被调整过了，估计之前多月的均价也被依次调整过了。”此外，也有网友跟踪北京二手房交易数据发现，北京的二手房价格也发生了明显变化。
链家称12月起采用新市场均价计算
针对链家网市场均价数据的变化，昨天晚间，链家在其官方公众号上发布关于“链家网市场均价采用新计算方式”的相关说明。文章指出，为更客观准确地呈现城市存量房价格水平，链家网从12月起采用新的市场参考均价计算方式。在导入新计算模型后，链家网首页所显示的城市均价数据将会对应发生改变。
链家网参考均价是如何计算的？对此，链家指出，参考均价是一种模型价格，并非简单的统计价格。新计算方式采用小区历史所有有效成交、有效挂牌进行加权平均，只要小区有过成交或挂牌，即可计算出参考均价，进而得出商圈、城区和城市的参考均价。
据悉，此次是链家对参考均价计算方法进行的第三次迭代。参考均价作为模型价格，需要不断迭代优化计算方法，以更接近城市实际的价格水平。此次迭代纳入了更多的数据源，覆盖了更多的城市、城区、商圈和小区。基于这些数据源，链家更新了参考均价的算法，以更接近城市的实际价格水平。此外，在成交和挂牌数据上，新增了贝壳平台联网的其他经纪品牌的数据，覆盖面更广。
为什么要采用模型价格，而不使用简单的统计均价？对此，链家方面指出，房地产市场是大宗低频交易，数据时变性很强，时间越久远的数据，参考价值越低；数据极度稀疏且存在头尾分布，以北京十一月的数据为例，头部20%的小区占掉了80%成交量；如成交集中在个别小区，则无法反映城市真实均价水平；数据极易遇到政策影响而发生突变，比如：当政策倾向于刚需型住房时，则短期内成交均价相对较低；当改善型住房成为成交主体时，均价水平则相对较高。基于此，链家方面认为，采用模型价格，可以有效考量以上因素，得出客观均价水平。
而针对12月3日链家APP上的“北京11月环比均价”数据，为何会先涨后跌的问题，链家方面指出，由于更改了参考均价的计算方法，需要对所有历史数据进行重刷，数据的重刷需要较长时间。整体数据更新的时间窗口内（大概是半小时），城市的参考均价会存在“新旧并存”的短暂局面。拿北京来说，采用新计算方式的1个小时后，所有月份的新参考均价才全部更新到线上。因此，用户会感知到参考均价的前后变化，以及由此带来的环比幅度的前后变化。
对于链家的回应，杨红旭表示，以前每个月都在看数据，没有发生房价调整的现象，链家昨天和前天的数据，发生了重大变化，有可能是链家内部调整了模型，这一情况目前还无法判断，因为计算模型比较复杂，迭代和优化也是有可能性的。
链家称从底层数据汇总系统缓存期
不过，这一事件还在进一步发酵。今天，自媒体“大伟看楼市”发文指出，因为有个15天的数据延迟，今天能看到11月20日的数据，又有极端案例出现。阳光上东单价3.1万，背后的理由可能解释为家人过户，但解释不了，为什么要挂牌7天后再签约。此外，要警惕中介捏造或者无意中创造一些个案，放大市场恐慌情绪。
对此，新京报记者向链家方面求证。链家方面表示，关于阳光上东的个案，经过内部核实，此房源属于家人之间内部转让，链家协助代办，按正常网签价格过户，成交单价非该小区正常市场均价。
与此同时，根据日前部分媒体反馈的链家官方公布的市场行情中，存在“北京及其他城市11月均价环比数据发生前后变化”情况，链家方面也做出相关说明。
链家方面表示，链家自12月起开始采用“新均价”统计口径，新的数据统计口径将采用“历史上所有成交、当前挂牌、历史挂牌的加权平均值”，包含了其他贝壳平台联网的经纪品牌数据，覆盖率更广，同时在样本量上也将更精细化到单个小区层面；另外，相比之前的统计均价算法，“新均价”将最大化剔除成交结构因素对市场数据干扰。在“新均价”统计口径导入后，11月之前的链家各城市环比均价数据也会对应发生改变。
链家同时强调，11月份“环比参考均价”的底层绝对数值不存在人为修改情况。不同时间段用户先后看到的参考均价存在差异，是因为从底层数据汇总、计算再到前端展示过程中，会存在系统缓存期，属于正常情况。