投资物业不得不明白的四个问题——房产投资启示（2）

NO3：哪些物业不能买？

商铺、写字楼、酒店式公寓则是笔者最不推荐买的物业。不推荐并不意味着它们会下跌，只是说相对而言，投资回报不高。

先说说商铺

笔者前不久在小区楼下转悠，跟中介聊楼下商铺的租金，这些临街商铺是小区配套商铺，6米挑高，最小57平米的商铺，年租金十几万，100平米的租金二十几万，按照方式开发商销售均价7.2万/平米，57平米年租金15万估计，忽略税费，年投资回报大概只有可怜的3.6%，还不如长期国债。从投资回报来讲，像南京这样的房价最贵的二线城市，已经不适合投资商铺。

当然，商铺有几种类型，一种是如上所述小区的配套商铺，一种是商业综合体的商铺，还有一种是老城区的住家店。不同的选择回报也不一样，个人觉得跟着专业KFS的商业综合体投资回报会好一些。

写字楼

写字楼物业交易税费太高，租金也得看地段，个人投资者就别凑热闹买啦！

酒店式公寓

酒店式公寓就有意思了，市面上有40年、50年、65年、70年的土地性质的公寓。笔者觉得，只有70年的酒店式公寓可以选选。其他年限的公寓直接PASS。

首先，40年、50年产权的都是商业用地，开发商少交了税，还把它做成住宅项目来开发，实在可恶。美其名曰：不限购不限贷。实际上就是告诉你：我们是商业住宅，不能落户，不能公积金贷款，快来买啊！

40年、50年产权的商业住宅，不能落户，不能公积金贷款，商住水电。国家调控政策调控的是住宅市场，商业这块压根没关系。投资者买这类物业没有任何意义。

65年产权的公寓，可以落户，是民用水电，打的是政策擦边球，但万一哪一天政府一拍脑袋，取消了65年的落户权，那就糗大了。所以也不建议买来居住。

70年产权的酒店式公寓待遇跟住宅是一样的。但是酒店式公寓这类物业的特征就决定了：1、它是过渡物业，以后家庭成员多了肯定要换房2、它一般用于投资出租，房价上涨空间有限。

酒店式公寓的投资回报大大低于住宅。举南京市中心朗诗熙园的例子，2003年底开盘的时候，酒店式公寓精装修8000多，比毛坯住宅高出1000多，现在住宅二手报价在2.8~3.2万，而酒店式公寓报价大概在2~2.3万，加上住宅基本都是大户型，无论从投资金额还是回报倍数，酒店式公寓都完败。

风水不好或有瑕疵的房子

笔者之前说过，曾经在拍卖行拍过有瑕疵的房子。虽然物业4年多后两证办好，价格增长了一倍，但持有这类物业内心的煎熬则大很多。但实际上这几年周边的物业也差不多上涨了一倍。很多稀缺资源的楼盘，上涨幅度更大。

笔者用残酷的事实告诉各位：有瑕疵的房子尽量不要买。楼市不是股市，股价可以望风而动，一个消息股价就暴涨，不管这个消息最后能不能达成。楼市是实体，很多事情并不是自己能决定的，需要各方协调。对于投资人来说，这种风险太大。因为这种有瑕疵、有硬伤的房子很难沽售，即便沽售出去，价格也大打折扣。

风水也很关键。笔者有段时间着迷于研究易经，经常去银行、楼盘听风水讲座。所以看风水也是我买楼时特别在意的。比如买楼不要买高架盘，就是说的声煞，噪音对人身心的影响；再比如进门不能看到厕所，因为厕所有污浊之气，久而久之，会影响到你的心境。

实际上，易经、风水也不完全是迷信，而是在讲述人与自然和谐相处的道理。尊重自然、顺应自然，人的身心自然也舒服。如果环境糟糕，自然对人的心境有影响，对事业发展、家庭生活、财运都有影响。笔者观察过网上公开的巴菲特的办公室，虽然简朴，但风水极佳。笔者的书房也参考了巴老的书房设计。

顺便说一句，《易经》实际上有两个分支，一个分支是算命，一个分支是哲学。我更喜欢哲学。《易经》其实早就讲明白了股市的道理：熊市末期，潜龙，勿用；跌不动了，开始空转多，见龙在田，利见大人；市场人气重新聚集，或跃在渊；市场躁动活跃，冲到6000点，飞龙在天，利见大人。市场进入最后的疯狂，则亢龙有悔，熊市将近。

所以低买高卖，学会在什么时间买，什么时间卖，才是投资的学问。