造城运动致供应过剩 三四线城市面临泡沫破灭风险

在鄂尔多斯、惠州、常州等三四线城市，空旷的马路和人烟稀少的城市新区早已成为最常见的场景。诸多城市大规模兴起的造城运动导致供应严重过剩，已是不争的事实。

对此，国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示，目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米，要将地产开工率维持在中等水平，还要进一步提高销售率。这意味着中国的房价还是太高，房价水平还要继续调整。

空置率争论激烈

朱民提供的10亿平方米的空置面积数据，令人触目惊心。

在朱民提供上述数据之前，西南财大教授甘犁关于“中国家庭金融调查项目(CHFS)”的调查数据显示，全国城镇地区住房空置率为22.4%，约为4900万套住房。但这一数据却遭到华远地产前董事长任志强的质疑。

尽管有关“空置率高企”的话题多次引发业内激烈争论，但空置率始终没有权威数据。国家统计局曾公开回应称，由于对空置率及空置的概念不明晰，还不能计算出空置率这样的指标。

此前，多地住建部门或房管部门也曾组织清查城市房屋的情况，但最终因人力、经费不足等因素难以落实。

民间也曾尝试多种办法统计相关数据，包括最原始的“数黑灯”方式。国家电网公司2010年曾公布全国660个城市的调查结果，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。但现有的各种算法都被业内评价为“不具有代表性”，数据统计“不够权威”。

2014年底，标准排名机构曾发布了“中国大陆城市‘鬼城’指数排行榜(2014)”。其中，“鬼城”指数位居前十位的城市是二连浩特、钦州、拉萨、嘉峪关、井冈山、威海、锡林浩特、嘉兴、石嘴山、三亚。榜单预测，中国未来可能会出现近50座“鬼城”。

这一排名的依据为，住建部的占用地标准为每平方公里建成区容纳1万人口。据此标准，以城区人口与建成区面积的占比来计算一个城市成为“鬼城”或“空城”的可能性，并将这一数值称为“鬼城指数”。

不过这一数据并不能令人信服。上海交通大学城市科学研究院院长刘士林指出，根据我国城市规划编制，基本上以20年为一个周期，再加上新城建成后居民迁入也需要几年的时间，所以该报告选取的5年数据显得太短了，不足以得出客观且符合城市发展规律的结论。