“房贷利息抵税”影响几何 新老政策有所区别
近日，有关购房贷款利息抵个税的消息再次引发市场关注。有媒体报道称，个税改革方案在财政部内部已经完成，预计最快2016年上半年可以上报，下半年会选择部分方案实施。而其中关于住房按揭贷款利息纳入个税抵扣，则可能会随着诸多去库存政策一道，率先启动。
贷款利息抵个税的说法，虽然不是什么新鲜事，但随着中央定调楼市去库存之后，近期再次引起极大关注。在今年5月份，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，特别提到“完善税前扣除”改革，其中重点提到了增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。而在今年11月份，国家领导接连提出楼市要“去库存”，业界猜测包括财政、金融、税收等在内的一系列刺激政策即将推出，其中就包括购房贷款利息抵个税。
而根据国家统计局发布的最新全国房地产投资开发数据显示，房地产行业景气低迷，投资下滑势头仍未得到遏制。数据表明，1～11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比（与上年同期相比）名义增长1.3%，增速比前10月回落0.7个百分点。自去年1月份以来，房地产开发投资增速已经连续22个月下滑。专家预计，房地产投资增速的下行趋势在近一两个月内难以逆转，因此如何化解库存，来改善房地产市场基本面，促使投资增速回升，已经成为政府必须要面临的首要问题。因而在这种情况下，业界普遍猜测房贷利息抵个税会作为促进住房消费的“杀手锏”提前推出。
不过也有专家预测，房贷利息抵个税在短期内出台的可能性并不大。易居中国执行总裁丁祖昱分析指出，此次房贷利息抵个税是个税改革的一个组成部分，考虑到其立法程序较为繁琐，同时技术难度较大，因此不可能在短时间内完成，因而短期内实施的难度很大。
新老政策有所区别
早在上个世纪90年代末期，上海市政府为了刺激住房消费，也曾出台过购房退税政策。该政策与“蓝印户口”户口一道，对促进住房消费起到了非常不错的效果，使得上海楼市在很短时间内走出低迷态势。那么，此次提出的购房贷款利息抵个税措施，与上海版购房退税政策有何不同呢？
此次提到的购房贷款抵个税，其实是属于个人所得税改革方案中的一个组成部分，属于所得税全国性的法律修订，并非转为刺激住房消费而出台。据了解，在此次个税改革中，包括合并部分税目、完善税前扣除、适时引入家庭支出申报制度、优化税率结构等都属于重点分步改革内容。其中，完善税前扣除是指在合理确定综合所得基本减除费用标准的基础上，适时增加赡养老人支出、子女教育支出、住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。
而上海版购房退税政策则具有明确的目的性，即促进住房消费。按照上海市政府的规定，凡在1998年6月1日至2003年5月31日共5年期间，购买上海市商品住宅或者差额换购商品房住宅（不含购公有住房），并在产权证列名为产权人，持有本市税务机关开具的个人所得税完税凭证的购房者，包括中国公民、外籍个人、华侨和香港、澳门、台湾同胞，不受户口限制，在产权证发证日期起的6个月内办理登记的，均可享受个人所得税计征税基（即个人应纳所得税额）抵扣。
此外，这两项政策涉及的抵扣项目也有明显的不同。此次个税改革中提到的抵扣项目则特指购房贷款利息，而上海版购房退税政策抵扣的内容主要是购房款，相比较而言要宽泛得多。
政策影响各不相同
如果购房贷款利息抵税政策能够出台，对楼市整体会形成正面刺激作用。
专家表示，政策一旦出台，在很大程度上对当前去库存会有帮助，特别是对改善型项目的去化效果更加明显。这是因为高收入人群纳税数额较大，因而抵税的金额也相对较高。下面我们可以选取两种不同的购房方式来举例说明。
第一种情况为购买普通住宅。假设某月收入为2万元的购房者在上海外环线附近购置一套总价约300万元的房产，首付3成，其余部分为30年期商业贷款（等额本息还款法），月均还款额为11145元，在最初两年内，利息部分为每月8500元左右。而该购房者在扣除“五险一金”之后，需缴纳的个人所得税为2459元。但如果贷款利息可以在税前抵扣，那么该购房者实际上只需缴纳516元，省了1943元，相当于利息开支的23%左右。
而如果是购买800万元的改善型住宅，首付四成，商业贷款六成，分20年（等额本息还款法），月均还款额约31413元，其中19600元是利息支出，假设月收入为10万元，那么按照上面的算法，每月将少缴税8246元，相当于利息支出的42%。
通过计算发现，购买改善型住宅，贷款利息税前抵扣可让高收入购房者在个税方面减少大笔开支，超过每月利息开支的4成，而购买普通住宅则只有两成左右。当然，实际情形也许跟上述计算结果会有一些差别，这是因为每个购房者的收入情况、贷款金额都不相同，所以抵扣金额也会有所区别。
此外，鉴于各地方楼市现状各有不同，政策所产生的作用也会略有区别。有市场研究机构预测，在2016年，北上广三大一线城市由于在2015年房价涨幅过大，比如深圳市房价整体上涨超过40%，上海房价整体涨幅也超过20%，同时成交量也出现明显放量，因此基于这方面的因素，购房利息抵税政策对一线城市的影响不会过于强烈。而反观杭州、南京、厦门等众多城市，因为2015年销售增长幅度较小、房价涨幅不大，政策形成的利好刺激效果会更加明显，极有可能呈现量价齐增格局。但包括鄂尔多斯扬州等在内的三、四线城市，则因为巨量供应压顶，去库存压力极大，即使成交量能够维持2015年水平，房价却仍将维持下降趋势。