瞄准三大方向 房企融资青睐公司债（2）

三方向成地产融资目标

中信证券相关负责人介绍，与以往不同，在房地产业去库存压力增大背景下，本轮房地产企业融资后并非扩张拿地，而是替换了原来过高的融资成本，债务结构调整成为融资的重要目标之一，“短债换成长债，高息换成低息”成为关键词。

万科相关人士介绍，今年债券募集资金中的20亿元拟用于偿还公司银行借款与信托贷款，剩余资金将用于补充流动资金。公司表示，在房地产行业进入白银时代的背景下，本次50亿元公司债的发行将进一步增强公司的资金实力，优化公司的债券结构，降低公司的融资成本。

受益于今年初证监会债券改革方案中的放开红筹公司境内发债，恒大集团今年先后发行了3笔400亿元规模的公司债。其中6月19日发行50亿元，采用“3+2”模式，利率为5.38%。恒大集团总裁夏海钧表示，今年发债主要是为了置换成本，调整公司债务结构。“公司90%的债务置换此前的信托、永续债等高成本融资，第二期私募债则100%用来偿还旧的债务。短债换成长债之后，企业运行更加良好，有利于企业去库存，通过有效资金运营，盘活消化现有项目，避免变成不良资产。”

夏海钧表示，恒大此前综合信托成本在9.8%左右，现在发债综合成本仅为6%左右，下降了40%到50%，极大减轻了企业负担。同时债务结构方面，信托一般2年期，通过本次发行，则实现了短债变成长债，债务结构的调整为恒大下一步稳定健康发展打下了基础。“将10%的信托融资全部降成5%、6%左右的直接融资，通过公开市场不断募集将成本往下压，恒大通过置换实现负债率的进一步降低，负债率下来后，今后的发债成本应该也会下来。”

同时，万科方面指出，此前公司也会通过质押等方式在银行进行融资，但是今年通过交易所公司债等方式，很多优质的房地产企业把“资信”价值充分体现了出来，这为通过其他途径融资提供了很大的谈判砝码。

债券发行同样为地产企业增加了商业机遇。夏海钧表示，恒大集团今年并购了很多房地产行业的小项目，其中不乏在香港地区收购的位置较好的项目。“随着中国经济增速面临压力，一些小的地产企业无力支撑，如果没有大的地产商接盘，就可能引发风险，并形成大量的烂尾楼。由于恒大有稳定的资金来源，这些并购实际上对于中国经济发展起到支撑作用，通过改善房地产项目配套措施、建设质量，提高销售率，降低房地产库存，对房地产的健康发展非常有利。”

广发证券相关分析师指出，房地产企业通过公司债融资，有利于上市房企在强化多元化融资渠道的同时，降低融资成本，构建更加优化的融资结构。此外，国内持续宽松的资金面，使得房企资金成本中枢呈现较为明显下移，一定程度上有助于缓解房企的资金压力。也有分析师指出，当前解决社会融资难、融资贵问题，首先应当解决房地产企业融资难、融资贵问题，由于房地产行业在国民经济中体量较大，融资额较多，降低房地产企业融资成本，也会降低国内主要资金提供者对利息收入的预期，为更多资金流入民生行业、中小企业、高新技术企业创造外部条件。