中央鼓励房地产降价 房地产商会因此降价吗？

此前《老马价值观》所做的独家调查显示，在北京，有两成人不吃不喝需要50年才能买一套80平米的房子。很多人甚至表示，自己不吃不喝100年也买不上一套房子。所以，准确地说，还是房价太高。

现实骨感，理想却不可不丰满。这次中央经济工作会议提出一系列化解房地产库存的举措，带来很多积极的信号，比如中央本次明确提出，鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格，就是一个很新鲜的提法。

应该说，这一要求非常顺应公众期待。你看，现今的中国房地产市场行情何其诡异，在一线城市，房地产商天价拿地建楼，房价节节攀升；二线城市，房屋价格和交易量在缓慢地调整中；三四线城市，房地产大量积压，房子空着卖不出去。而那些要满足居住功用的消费者，却自始至终一直喊穷，买不起房，望房兴叹。

很多人就问了，中央现在鼓励房地产商降价，房价会一落千丈吗？当然不会。你要注意，中央提出的是“适当”，而不是“大起大落”的；还有，是“鼓励”，而不是“强制”。正因为是鼓励而不是强制，另一个问题就来了，房地产商是否会听话呢？

我以为，不听话的可能性和听话的可能性都是存在的。先说不听话的原因。

房产商不听话的原因，很复杂，有时候不是不想降价，是身不由己。有分析说，购房者不允许他降，银行不允许他降，市场不允许他降，地产业相关产业不允许他降，就连地方政府也不允许他降。

王石当年接受媒体采访时透露，2007年万科宣布楼盘降价引起各地政府反弹，在几个重点城市，当地政府派出调查组进驻万科查税，南京物价局曾给万科开了4000万罚款单。“为什么？因为降价。这就是物价局开的。我们一般认为你物价局更应该管的是哄抬物价啊，但物价局说你降价是为了垄断。”

事实上，众所周知，过去高房价的基础主要有两块，一是建筑成本，一是土地价格，土地价格往往占高房价的大头。房价高源于房产商的利益诉求，地价高则源于一些地方政府对土地财政的高度依赖。

最新消息传来，截至2015年10月底，针对审计署此前开展的土地出让收支和耕地保护的专项审计结果，有关部门和地方增收节支5683.9亿元，处理4133人。

房产商不想降价，可能还源于房屋买卖心理。房产是一个很特殊的商品，很多人买涨不买跌。也许因为这个，部分房地产开发习惯于营造房价上涨预期来吸引消费。比如，雇一帮托儿，房子一开盘都去哄抢，你们看，我这房子卖得很火爆哦。

实际效果呢，这一招现在不大好用了。由于房价严重偏离普通家庭收入水平，涨价只会导致交易量增长空间日益缩小。

现在，该说说房地产可能听话的三大理由。一是，当前中国的房地产产能过剩非常严重。有人认为，这一建筑业产能过剩，形势之严峻，丝毫不逊于1929年之前美国的情况，1929年美国大危机背后的深层次原因就是建筑业大衰退。

而中国，正在经历着人类历史上空前的建筑业繁荣。2013年，建筑业住宅竣工达到28.63亿平米，所有房屋竣工为42.34亿平米，施工面积达到124.98亿平米，人均分别达到2.09、3.09、9.14平米，严重超越了建筑业泡沫警戒线。

中国社会科学院财经战略研究院近日发布的报告则认为，目前我国商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房去库存就需23至24个月。

房地产降价的第二大理由，现在政策环境不同了，中央鼓励开发商降价，开发商这下有了充足的理由来降价促销；房地产降价的第三大理由，以价换量，这对众多开发商而言，是生存的需要。

老马以为，虽然利益博弈很复杂，当此之时，中央鼓励房地产商降价，听话的可能会更多一些。但，可以预判的是，房价的下降不可能是一落千丈的，而会在一定幅度的回调之后保持基本的稳定。

当然，这种预判也包含着美好的愿景，借用海子的一句诗来表达，就是：“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”。