房地产去库存需多管齐下 应供需两端发力

“房地产”在时隔三年后再次以较大篇幅在中央经济工作会议上出现，成为2016中国经济工作的重点之一。中央经济工作会议提出的“扩大有效需求，打通供需通道，消化库存”抓住了解决房地产市场的牛鼻子。而实现去库存需要多管齐下，供需两侧同时施力。

当前，因库存高企带来的房地产市场投资下滑已十分明显。房地产开发投资增速在去年勉强“保十”后，今年一季度开始一直徘徊在个位数，甚至在9月至11月连续出现负增长，且有逐月下降趋势。国家统计局数据显示，2015年前11个月，全国房地产投资开发增速降至1.3%，仅为去年同期水平的十分之一。其中，住宅投资增长0.7%，几近停滞状态。

受房地产业绩下滑的影响，其上下游产业链包括钢铁、水泥、平板玻璃等因产能过剩陷入巨幅亏损。另外，银行不良贷款率大幅提升，预计今年年底整个银行体系的不良率接近2%，个别银行将高达到3%，面临较大金融风险。有机构测算，目前我国房地产企业自筹资金中50%来自银行贷款，订金和预收款中，来自银行贷款的比例也有15%之多。

因此，化解房地产库存，是解决促投资、降低风险等问题的“绝对药方”。同时，这方面应多管齐下，从供需两端同时发力。

首先，要扩大有效需求，加大对农业转移人口在中小城市、城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策。同时扩大公积金缴存基本面，以低贷款利率更大程度支持该群体购房。

其次，改变增量为主调控方式。在当前形势下，采用增量供应为主的调控方式已不适合市场化需求，在一定增量供给的前提下利用二手房市场和租赁市场存量去库存，可以有效防止总量供给过剩。比如，成都万科11月就率先试水“租售并举”，对成功申请西九万科驿的租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠。

再次，建立以需求为导向的房地产供给结构。例如可以购租并举，发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

最后，在保障类住房的提供上，大幅增加货币补贴的比例，由新建转为收购，以最大程度盘活存量待售新房、二手房等存量住房。另外可取消普通住宅与非普通住宅的划分，降低改善性人群的购房成本。

当然，必须认识到，在未来一段时间内去库存的趋势不会改变，也就意味着政策仍将保持持续宽松。而在结构失衡下，一线城市与部分人口净流入明显的二线城市住房仍存短缺，因此，也应警惕政策宽松引发的该类城市房价大幅上扬。