2016年楼市十大猜想 政策宽松预期多了几分期许

对于2016年楼市，因为政策宽松预期，或许让人多了几分期许。而这一年，将会有不少问题值得关注，如按揭利息抵税、房价运行趋势、购房门槛会不会降低等等，在此我们提前进行梳理并进行预测，以利于购房者对市场进行预判。

猜想1：成交再次放大

根据国家统计局公布的数据显示，2015年1～11月，全国商品房销售面积达到10.93亿平方米，同比增长7.3%。而按照近年来前11个月销售面积锁住全年约84%的比例来推算，2015年全年销售面积将会达到13.02亿平方米。

2016年在中央倡导去库存的大背景下，会出台一系列刺激政策来促进住房消费，因此成交量有望再次放大，尤其是在放宽对投资性需求限制之后，国内高收入家庭会加大房产在资产配置中的比重，从而推动需求量的上升。

【实现可能】★★★★☆

猜想2：市场分化趋缓

2015年，房地产市场分化格局尤为明显。根据国家统计局公布的最新数据显示，在2015年11月，同比价格变动中，包括北上广深等在内的一线城市房价出现大幅上涨迹象，其中深圳涨幅最大，达到44.6%；而包括湛江、济宁、蚌埠等在内的三四线城市，房价则出现了下降现象，降幅最大城市为湛江，降幅为5.6%。

供需结构决定了各个城市的价格走势，一线城市呈现供不应求局面，导致价格大幅上涨，而三四线城市供大于求，则导致房价下跌。这种局面会在2016年得到缓解，但一线城市仍将维持上涨态势，而三四线城市房价可能企稳。

【实现可能】★★★★☆

猜想3：首付比例再降

首付下调最大的作用在于刺激刚需，尤其是首次置业需求，对楼市去库存将会发挥显著的推动作用。据了解，现阶段在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%；对于使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%。

专家分析指出，首付比例确实存在下调空间。易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱分析指出，考虑到中国为储蓄型国家，发生次贷危机的可能性很小，而且首套房发生信用危机的可能性也不大，所以房贷首付比例存在一定的下调空间。

【实现可能】★★★☆☆

猜想4：房贷利息抵税

毋庸置疑的是，该项政策对刺激购买力将起到非常大的作用，特别是对改善型需求的刺激作用将更加明显。其实，房贷按揭利息抵税，是个税改革的一个组成部分，但考虑到该措施确实能够起到刺激住房消费的作用，因此有可能会提前单独实施。

经测算，个税冲抵部分将相当于月供降低20%左右，最高可以达到40%。可以预见，一旦实施，在一线城市及部分重点城市，将会促使改善型需求大量入市，从而刺激成交量的进一步放大。而对于北京、上海等城市而言，原本火热的豪宅市场，可能会再上层楼。

【实现可能】★★★★☆

猜想5：房企会否降价

2015年底召开的中央经济工作会议就有关房产去库存方面指出，鼓励开发商降价来加快去库存速度。房企会不会相应政府号召，主动降价来实现加快去化库存的愿望，这主要取决几个方面因素：首先要看是否存在降价空间，不少三四线城市房价下跌时间已经持续了两年时间，很多项目已经亏本，所以再次降价的可能性已经很小；其次，开发商心存顾虑，担心降价会引发前期业主不满，并影响到自身经营；再次，房企也有逐利本性，不到万不得已，也不会采取这种策略。综合来看，房企普遍采取降价回笼资金的可能性不大，但不排除部分项目降价方式达到清盘目的。

【实现可能】★★★☆☆

猜想6：限购逐步退出

中央经济工作会议上明确提出，取消过时限制性措施，这给人予以想象空间，即在部分城市仍在执行的限购措施会不会退出，行政干预会否由此退出历史舞台。

据了解，在全国范围内，目前仍在执行的限制性措施主要是限购政策，包括北京、上海、广州、深圳和三亚等5个城市尚未宣布取消。限购政策的出台具有其特殊的市场背景，即房价在投机、投资性需求的猛烈推动下，出现了非理性的暴涨行情。为防止房价出现非理性上涨，限购措施可能会以逐步退出的方式来告别市场，比如广州先行取消，北京、上海、深圳等放松限购。

【实现可能】★★★☆☆

猜想7：库存压力减轻

中小城市的库存压力会不会减轻？根据易居研究智库中心提供的数据显示，截至2015年11月份，三四线城市的面临巨大库存压力，如北海、三亚、烟台、呼和浩特等城市，超过24个月。随着一些刺激政策的实施，这种状况有望得到缓解，如加快户籍制度改革进度、将农民工纳入公积金缴纳体系、对农民工购房给予税费优惠等政策将会有序推进，这确实对推动三四线城市楼市需求有一定的作用。

【实现可能】★★★☆☆

猜想8：地王仍旧频出

2015年是“地王”频出的一年。在这一年，开发商将主战场放在了北上广深等一线城市及部分中心城市如南京、杭州、武汉等地，并导致地价接连攀升，高溢价率、“面粉贵过面包”现象成为土地市场常态。在楼市“白银时代”，人口导入型城市称为各房企拼杀之地，由此导致竞争较为集中，而在2016年这种竞争格局并不会发生改变，因此可以预见，2016年，“地王”现象仍然会不断出现。

【实现可能】★★★★★

猜想9：互联网+深化

房地产+互联网，在2015年走得更加深入。据了解，房地产行业在营销、金融、产品开发等多个方面，已经实现了“互联网+”，比如万科与淘宝联姻实现网上卖房，包括万达、远洋等房企推出房产众筹产品等等方式，传统的房产开发，在互联网发展大潮中，实现了融合。随着互联网技术的发展，对于传统行业的影响会越来越深入。因此在2016年，房地产+互联网会更加深入，并给购房者带来更佳的消费体验。

【实现可能】★★★★★

猜想10：领头羊再更替

2015年万科与绿地对于龙头老大的竞争一直就没有停歇过。万科极有可能重新夺回第一宝座，2015年1～11月销售额达到2282亿元，超过2014年全年水平，同比增长20%，销售面积1820万平方米，同比增长14%。2014年度老大绿地集团在2015年前三个季度完成销售额1410亿元，如果要保住第一，必须在第四季度完成至少千亿元的销售业绩，难度不小。

2016年对于“第一”的争夺可能会趋于白热化。恒大地产在2015年1~11月销售额达到1723.9，同比增幅42.8%。而纵观恒大最近几年的发展历程不难发现，其保持高速增长态势，如果延续到2016年，极有可能一举完成对绿地和万科的超越。

【实现可能】★★☆☆☆