张民耕：房企“赴美”注意区分三类城市

“只要你想卖就可以卖出去，据说纽约市场上房子在市场上周转的时间不会超过三个月，你挂出去就有人买，这是一线城市的特点。”1月15日下午，“2016全球华人地产峰会”上，全国工商联房地产商会副会长、盛世神州基金董事长张民耕如是总结纽约房地产市场的交易特点。

近年来，中国品牌房企正在积极探索海外投资的新路径，万科、万达、万通，中海、绿地等都在美国、欧洲重点城市开发或收购物业，与此同时，一些机构和高净值个人也加入到了海外房地产投资的行列。根据英国地产服务机构莱坊（knightfrank）去年上半年披露的数据，2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元上升至170亿美元，6年间增长超28倍。2013年末，一个包含9个项目近2600套出租式公寓的收购大单，在休斯敦被中国私募基金盛世神州美元基金与美国合作企业联手收入囊中，而在此之前，盛世神州美元基金已经在美国收购了400多套公寓，其中176套在亚特兰大，252套在休斯敦。

面对投资海外的风险，张民耕体会深刻。他在论坛上表示，在美国投资有一个非常大的体会，就是要学习美国规矩，包括与房地产相关的税务、法务、财务、金融等，与此同时，房地产企业与房地产基金在国内所积累的“中国功夫”，在海外投资时同样能发挥作用。张民耕举了一个简单的例子，在美国，盛世神州参照国内城市划分，将美国市场也分成一二三线城市，把纽约和旧金山作为一线城市，这些城市售租比处于低位，大概在2%-3%，但同时对于投资房地产而言显得“非常安全”，因为很好套现。

而在他看来，以波士顿、迈阿密、奥兰多为代表的美国的口岸城市，可以视为二线城市，这些城市都是中国人耳熟能详的，这些城市的特点是资本利润率高，在5%-6%，同时风险也一般。与中国类似，盛世神州将内陆的芝加哥、华盛顿、拉斯维加斯等归结为第三类城市。张民耕观察了这些城市的特点，发现在这类城市投资地产可能收益率很高，可能达到7%-8%，但同时也需要注意风险。

选择好城市之后，中国房企在产品线方面的开发经验，到了美国也能用武之地。张民耕感慨，房地产的“中国功夫”非常有用，比如抓住刚需市场，在美国同样奏效。他举例说，美国有一种产品是出租式公寓和学生公寓，这个市场是美国最大众的市场，美国60%人有房，40%人租房，就全国看租赁市场非常大，稳定，有抗风险能力，出租率很高，经济形势好的时候，新就业的人多了，于是带动了刚需市场。

张民耕颇看好当下投资海外物业的前景，他对记者说：“我们处在中国房地产进入一个深度调整期，去库存，去杠杆，去过剩产能的艰难跋涉之中，这个时候走出国门，开发两个市场，开拓两种资源，无疑是中国房地产商一个非常好的选择，作为一个投资人也同样如此。”