深圳多管齐下挤压楼市泡沫：严查首付资金来源

继深圳监管部门排查首付贷风险后，深圳市房地产经纪行业协会近日发布提示，4月1日起深圳二手房交易评估价格将上调50%左右。业内人士认为，此举措可打击短线炒房客，为楼市价格过快上涨降温。此外，中国证券报记者获悉，深圳地区银行层面也开始严控贷款风险，严查首付资金来源，严格把握房贷规模。监管层挤压楼市泡沫的决心可见一斑，狂飙一年的深圳楼市近期已是风声鹤唳。

二手房交易评估价上调50%

根据房地产市场变化情况，深圳将于4月1日起对房产交易评估价格进行例行更新，调整后的评估价格较目前将提高50%。此次调整，距离上次深圳调整房产交易评估价格仅过去半年时间。

深圳二手房交易按照评估价征税是从2011年7月开始实施。深圳市评估中心于2013年首次推出房产评估价格咨询服务，并依据房地产市场变化进行例行更新。最近3年的调整时间分别是2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日。此次调整是间隔时间最短的一次。

据介绍，在二手房交易中，主要征收的税费包括营业税、契税、个人所得税等。评估价作为二手房征税的基数，其变动在很大程度上影响了交易税费。由于评估价往往低于市场实际成交价，这为房屋买卖“做低房价”提供了空间，通过“做低房价”避税成为不少城市二手房市场的通行做法。

业内人士分析认为，除例行调整因素之外，深圳调整房产交易评估价格和去年年底以来深圳楼市价格较快上涨有关。随着评估价格的上调，二手房交易税费也相应提高。提高交易成本将在一定程度上抑制投机、投资的购房行为。同时，提高交易评估价格将令市场上通行的“做低房价”的空间大大缩减，为楼市降温泼下一盆凉水。

多家P2P首付贷产品暂停

去年至今，以深圳为代表的一线城市楼市轮流疯狂上涨，首付贷则是这一轮房价暴涨的新产物，也被认为是为楼市爆炒推波助澜的加杠杆工具。在加杠杆炒房的质疑声中，深圳市相关监管机构于本月初对首付贷进行摸底调查。近期部分P2P业内人士表示，监管层对首付贷业务趋向严格，平台在提高运营规范性的同时，已经或可能会考虑减少此部分业务规模。截至3月15日，已有多家P2P平台直接暂停首付贷产品。

据了解，3月4日，深圳市金融办下发一份防范房地产行业金融风险的函。其中提到，“现针对深圳房地产市场交易过热，银行、P2P、小贷公司等机构相继参与首付贷、高杠杆放贷、放大金融风险的现状，研究如何防范金融风险，要求互联网金融协会和小贷协会对各自下辖企业推出的杠杆放贷情况进行摸底排查，梳理出产品模式和涉及金额。”

从2014年开始，不少互联网金融平台包括搜易贷、广州e贷、链家理财等相继推出了这类产品。根据网贷之家统计，目前有664家平台涉及房贷有关业务，而涉及首付贷相关业务的平台不少于15家。此次深圳对各种主体抽样调查，经过测算得出了深圳“首付贷”存量配资30亿元。“总量上应该超过30亿元，还有一些并未明面上亮出首付贷字样，但暗地里也在做楼市配资业务。”深圳一位业内人士表示。

虽然对于存量超30亿元的首付贷风险有多大存在争议，但一些先知先觉的P2P平台已开始缩减首付贷业务。“考虑到深圳房价涨幅较大，为了预防调整风险，近期我们主动减少了这一块业务。”深圳一家首付贷业务规模增长较快的P2P平台负责人表示。另一家P2P平台相关业务人士也表示，监管层对首付贷业务趋向严格，在提高运营规范的同时，会时刻注意监管风险，可能会降低此业务规模。据了解，在以对接首付贷资产为主要业务的网贷平台中，广州e贷、房天下理财等平台已暂停首付贷相关业务。此外，链家、搜房、中原以及我爱我家等规模较大的房产经纪公司也已暂停首付贷业务。

银行严查首付资金来源

在监管部门严查互联网金融、小贷公司、中介机构、开发商渠道的首付贷风险时，据知情人士透露，央行、银监会等金融监管部门也在密切关注深圳地区房地产行业的融资风险，要求商业银行对住房贷款申请严格审查，如果首付资金来自高杠杆融资类贷款，则不应发放贷款，同时加强房地产信贷的压力测试。

据媒体报道，央行深圳中心支行近期组织四大行和几家股份制银行召开住房贷款工作会议，央行在该会议上明确提出：“要求银行必须把握房贷规模，不要过度压低利率；要加强首付款审查，禁止做涉首付贷等的业务；要加强借款人婚姻状况调查，不做假离婚的业务；加强借款人还款流水审查，视风险情况提高首付和利率”。

央行深圳中心支行的数据显示，截至2015年12月末，深圳个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40.0%。2015年全年，新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。深圳按揭平均成数2015年12月达到65%，远高于北上广三地，同比高3.2个百分点，与70%的最高贷款成数限制仅相差5个百分点。可以看出，深圳楼市的杠杆主要集中在银行这一块。“此次会议的召开主要是为了向银行警示市场风险，传达对住房贷款偏紧的监管意见。”深圳市互联网金融协会秘书长曾光表示。

银行层面审批开始趋严。多位购房者近期反映，其首付款流水审批没有通过，银行通知首付款来源有问题。深圳某大行个贷经理透露，如果银行审查到来自P2P等小额贷款的首付款流水，则无法获得审批放贷；甚至自然人也在监管审查范围内，如果不是直系亲属，也可能审批通过不了。