二手房交易营改增政策落地 5%征收率缴纳增值税（2）

对房地产开发企业来说，以前所征收的营业税到底是什么？包含哪些具体项目呢？

房地产营业税，顾名思义就是针对房地产企业出售和个人转让房地产过程中所征收的税。

记者注意到，2011年10月底，经国家财政部与国税总局审核通过并联合下发《关于修改〈中华人民共和国增值税暂行条例实施细则〉和〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉的决定》。该文件第25条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

实际上，在房企“预售制”模式下，预收款成了他们主要的回款及现金流来源之一。也就是说，房企收到预收款即要缴纳一定税率的营业税。

国税总局在日前发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中提到，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

在房地产开发企业主营成本构成中，包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施费用、配套设施费、借款费用及开发间接费用等。

在营改增过程中，到底哪些可以进项税抵扣？中汇(四川)税务师事务所前述资深财税人士介绍说，“建安成本那一块是可以抵扣的，建筑企业营改增是11%。如果建安成本占比50%~60%，毛利20%，但还是不足以持平。”其他比如前期开发费、政府基金，这些是不可能抵扣的，像银行贷款利息能不能抵扣也是个问题。

不利于品质房企“甲供材”？

营改增试点范围的扩大，在房企内部产生了不少争议，其中争议最大的莫过于部分企业认为会增加其税负压力。

在亚信控股集团董秘荣腾洪看来，营改增之后，这实际上会增加房企税负，首先是税率，营业税3%~5.6%，增值税11%~17%。以二手房交易为例，一套100万元的房子，卖到200万元，按原来只上5.6%的税率，现在按100万元差额的11%或17%，税负有所提高。

“在房企实际操作中，增值税可抵扣进项税，但上游企业很多没办法提供发票。”荣腾洪表示。

前述资深财税人士举例说，在没有“甲供材”(编者注：甲方提供建安材料)的情况下，房企让建安企业包工包料，一张发票开回来，直接按11%抵扣，如果单独买材料按17%，当然有利于他，但部分房企要求“品质”，他们自己去“甲供材”，但能否实际抵扣仍是未知数。

“按国务院的税改设计，对行业来说，是降低负担的，每个企业的经营周期不一样，落实到每个企业会有差异。老项目按老办法，按征收率，但具体细则没出来，我们也不敢说。”前述资深财税人士强调说。

土地购置费能否获得进项税抵扣？在前述资深财税人士看来，现在房企都是“招拍挂”拿地，都有发票，像2006年以前的项目可能没有这种发票，但2007年以后都不会存在了，这些统一归为老项目，营业税按5%税率征收，现在可能会按一定的征收率，征收率是价税合一，相比较营业税会下降。

前述资深财税人士表示，5月1日以后，房企新项目实施营改增，能够抵扣进项，收入按增值税划段后税率是11%，这取决于抵扣这部分，增值税按增值额，也就是毛利那部分缴税。

“像价值100万元的房子，毛利率大概在20%~30%，成本是80万元，增值税是20万元的11%，关键是看80万元成本的进项票要足额抵扣，不动产成本的进项部分抵扣事项，目前不太明确。”前述资深财税人士强调说。

对于即将到来的营改增大潮，房企应如何做好税收筹划？前述资深财税人士表示，目前还谈不上税收筹划，房企该交的营业税缴清楚，等于你的纳税义务时点暂未发生，中间有一个过渡期，能把自己的税理清楚，比如你有商业地产，你是销售还是自持，细则出来之后，根据自己的情况才有可能筹划合理节税。

“在财务上，你要对增值税这个税种特性了解，包括发票的管理、财务核算以及合同等，因为营业税是价内税，增值税是价外税，你的合同金额是含税金额，还是不含税金额。”前述资深财税人士建议说。