楼市虚火烧向二线城市 江苏银监局警示房贷风险

昨日(3月28日)，人行南京分行、江苏银监局发布《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》(以下简称《通知》)。严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。

3月25日，上述《通知》已在网络流传，当时外界认为，区分“首次”和“首套”，意味着首套房认定或将实行“认房又认贷”的政策。

对此，昨日人行南京分行专门做出解读：今年2月1日，央行、银监会出台《关于调整个人往房贷款政策有关问题的通知》(即26号文)，关于房贷首付比例的政策，最新的调整就是26号文的相关规定。《通知》并不涉及对现行个人住房贷款信贷政策的调整。

昨日，新华社援引业内人士称，在一线城市政策收紧的背景下，过剩资金可能将部分二线城市作为“避风港”。各地政府应警惕一线城市房价“虚火”向二线城市传导。

澄清误读：并未调整现行房贷政策

虽然《通知》要求严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。但关于房贷首付比例的政策，最新的调整就是26号文的相关规定。《通知》并不涉及对现行个人住房贷款信贷政策的调整。

《通知》的解读显示，居民家庭首次购买普通住房的，即购房人申请贷款购房时，此前既未曾购买过住房(既未申请银行贷款购过房、也未使用自有资金购过房)，在商业银行无购房贷款记录，且购房人提供首次购房书面诚信保证的，可以执行首次购房贷款政策。对这类购房人，江苏的现行信贷政策是，南京主城区(除高淳、溧水外)按揭贷款最低首付比例为25%，南京以外的其他地区(含高淳、溧水)还可向下浮动5个百分点，即可以执行的最低首付比例为20%；贷款利率下限，均为基准利率的0.7倍。

根据26号文发布前的规定，对以下三种情况，执行或比照执行“首套”住房信贷政策：有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；已买有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭；仅有一套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的。“首套”房贷政策即：住房贷款最低首付比例全省各城市均为30%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍。

可见，所谓的“首次购买普通住房”相当于是在通行的“首套房”范畴中，又单独划分了一部分出来，其政策优惠的力度大于其他的“首套房”，而并不是改变了对“首套房”的认定标准。

《通知》的解读另指出，26号文发布前，对仅有一套住房、有住房贷款但尚未结清的，再次申请住房贷款时，不得比照执行“首套”房贷政策。即这类贷款(即通常所说的有贷款未结清的“二套”房贷)“最低首付比例”为40%。根据“因地施策、因城施策”和“宏观审慎管理”的要求，江苏银行业自律定价机制2015年4月确定，南京、苏州执行45%的最低首付比例，其余各城市执行40%的最低首付比例，“贷款利率下限”仍为基准利率的1.1倍不变。