三四线楼市存销比高达30多个月 去库存是持久战（2）

福建三明市国信房地产开发有限公司总经理巫朝魁介绍，6年来，公司共开发了17万平方米的楼盘，至今还有8万多平方米的库存。记者在福鼎市看到，常住人口30万左右的县级市，在售楼盘近20个，一些楼盘从四五年前开盘至今去化不及一半。一楼盘置业顾问张清云说，“现在均价每平方米5000元左右，还可打九折。”在该市建设局总工程师江晓鸣看来，去化效果差强人意，除了需求不振、一些户型不合理等原因外，还有就是前几年供地过快过多，导致供需错位。

中国指数研究院分析师刘雪瑞举例说，河北唐山经营性用地成交量在2013年达到最高峰，近三年成交地块的规划总建筑面积达3592万平方米，而同期年均销售面积仅263万平方米，按照这一去化速度计算，近三年成交的地块去化需要13年。

中原集团研究中心总监刘渊认为，三四线城市一方面存在供应过剩，房屋和土地存量过高，另一方面受产业基础薄弱等影响，人口增长慢甚至负增长，导致楼市供大于求。

“大城市的虹吸效应加剧，吸引了不少三四线城市及小城镇人口，致使去库存压力进一步加剧。”南京大学城市科学研究院副院长胡小武认为，楼市供给侧的问题只能通过自身调整完善来优化。

去库存是“持久战”需长短结合

业内专家在分析当前库存形势时表示，面对如此规模且有增无减的库存，各地政府应有“持久战”的准备，没有一蹴而就的“药方”，去库存需长短结合，因城因时施策。

业内人士认为，在当前楼市结构性过剩的大格局下，三四线城市去库存应从供需两端发力。短期看，在严控土地入市的同时，对库存进行调整，开发多用途用房，增加适销对路的产品等；长远看，加快推动产城融合和户籍制度改革，增加城市就业岗位，让新市民享受平等的公共资源和服务……从根本上实现三四线楼市的良性循环。

具体讲，在供给方面，库存高企的三四线城市政府应加强政策协调性，限制土地供应，着重消化存量。目前湖南省已经明确库存去化周期超过36个月的地区，原则上停止新增房地产开发用地审批和供应等；福建省对库存特别是商业办公库存明显供过于求的市县，暂停商业办公用地供应。

在需求层面，业内认为三四线城市政府可继续在信贷、税收等方面加大对潜在购房人的支持力度，如为三四线城市量身订制一些政策，银行监管部门因城施策，灵活把握首套房贷的认定范围，尝试实行更低首付，对商品房改保障房制定明确的时间表和优惠措施等。

化解三四线城市房地产库存压力，包括农民工在内的新市民将成为主力军。为此，专家建议把农民工、个体工商户等纳入公积金保障范围。

记者梳理发现，目前湖南、安徽等省已明确，将有稳定就业的进城务工人员、城市个体工商户、非全日制从业人员，以及其他灵活就业、从事自由职业的人员都纳入住房公积金缴存范围，河南、甘肃则明确要求，用工单位要将建立稳定劳动关系的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。

从长远来看，三四线城市还要在产城融合、户籍制度改革等方面下工夫，提升城市的包容力。专家指出，提高农民工进城购房意愿，推进户籍制度改革是关键。住房制度改革必须以满足新市民需求为出发点，全面推进并完善居住证制度，让农民工和户籍居民平等享受公共服务和基础设施。