一二线城市楼市回暖 三四线城市去库存任务艰巨

“今年楼市回暖主要体现在一二线城市，三四线城市去库存的压力还是很大。”银行业人士对记者表示，商业银行的房地产信贷政策分化趋势将更加明显，三四线城市的房地产开发贷料持续收缩。分析人士认为，一线城市楼市今年一二季度呈显著回暖趋势，但这种爆发性回暖并没有扩散至三四线城市，也不可能持续太久。随着房地产及相关的金融政策回归平稳，一二线楼市的增长将放缓，房地产开发贷、个人住房按揭贷款等需求都将随之降温。

一二线城市开发贷或降温

根据国家统计局发布的3月70个大中城市住宅销售价格变动情况，3月新建商品住宅价格上涨的城市数量明显增加，达62个，为近两年来房价上涨城市数量最多的月份。多数城市涨幅扩大，有55个城市新建商品住宅价格涨幅高于上月，47个城市二手住宅价格涨幅高于上月。

这轮价格上涨背后，离不开商业银行的“杠杆”相助。央行最新发布的《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年一季度房地产贷款增速上升。2016年3月末，人民币房地产贷款余额22.51万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末高1.3个百分点；一季度增加1.5万亿元，同比多增5045亿元。其中，房产开发贷款余额5.22万亿元，同比增长13%，增速比上年末低4.9个百分点。

过度火热之后，或将迎来降温。5月9日，人民日报刊登《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》，权威人士指出“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化‘去库存’，而不应通过加杠杆‘去库存’，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”

分析人士指出，这或许意味着以宏观政策为导向，各地方的差别化调控将成为下阶段“去库存”的主要方向。未来楼市“分城施策”将进一步清晰，过热的一二线楼市将实施调控。

中原地产首席分析师张大伟认为，开年楼市成交火热，房价涨幅继续扩大，且房价环比上涨的城市个数创近两年来新高。后续市场不仅面临自然回调压力，沪深等热点城市更是遭受史上最严厉的调控政策。沪深的先行指标已经持续大幅回落，3月末两地的中原报价指数均跌破50%，即报价下跌房源已经超过上涨房源。政策的短期效应已现，市场将逐步进入调整。

摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊预计，一二线楼市的房地产开发贷将很快降温。一方面，一季度房地产市场快速增长，本就属于政策的短期调整。另一方面，商业银行近几年的房地产信贷政策趋于谨慎，会根据调控基调及时调整。