土地市场持续高温 房地产企业总体负债不降反升

6月份以来，土地市场持续高温，一二线城市新推地块尤其是住宅型用地被普遍“地王化”。另一方面，住宅成交量正在逐步回落，业内分析认为二季度楼市将进入阶段性盘整。因此，高价拿地的企业未来将面临资金链方面的潜在风险。

克而瑞研究中心6月5日的研究报告指出，受益于2015年至今宽松的货币政策，上市房企发债频繁，债务结构得到了优化，短期偿债风险也得以降低。但长期来看，由于土地总价明显上升，房企的投资力度也不断加大，总体负债规模不降反升。

该机构的研究结果显示，多数房企有息负债总额正在增加。2015年，65家重点房企有息负债总额为32300.85亿元，平均有息负债为496.94亿元。细分来看，大中型房企有息负债总额高企，主要由于重点城市楼市火爆，企业加快布局，资金需求量陡增，同时国内融资渠道增多、成本降低，以大型和国资房企为代表的单笔融资规模增大。而中小型和区域型房企的有息负债总额相对较低，一方面是受限于企业规模与扩张速度，资金缺口和融资能力较低；另一方面，“轻资产”介入降低企业负债压力。

值得一提的是，有息负债总额排名前十的企业以大中型房企为主。其中，恒大、绿地位列前两位，分别为2969.06亿元和2398.75亿元，万达、中国中铁、中国铁建、保利有息负债也超千亿元。同比2014年，恒大有息负债涨幅最高，达90%；碧桂园涨幅排名第二，达到47%。

此外，净负债率最高的前十家企业以中小房企为主。克而瑞的研报指出，排名第一的为云南城投，净负债率为434%，同比2014年上升89个百分点；其次，为信达和绿地，净负债率分别为281%和273%，分别同比2014年上升89个百分点和97个百分点。

在分析企业高负债率背后的原因时，朱一鸣指出，以信达、华发为代表的有国资背景的企业，融资渠道多元、外借资金成本低，拿地布局表现激进，造成资金链绷紧，净负债率持续攀升。

整体来看，2015年65家重点房企短期负债总额为10330.56亿元，平均短期负债158.93亿元。2015年末，短期有息负债最高的十家企业分别是恒大、中国中铁、中国铁建、绿地、万达、保利、富力地产、万科、碧桂园、阳光城。

对此，朱一鸣分析表示，从恒大、绿地、万达、保利等企业可以看出，短期有息负债的总额和房企的规模基本是呈正相关的，规模越大的企业短期有息负债的总额也就会越高。针对企业偿债能力，他进一步表示，在当前市场背景下，房企规模越大，越应当拓展融资渠道，减小土地投资力度，降低财务风险。