房价整体回暖“地王”频现 楼市信贷政策影响后市（3）

例如，广东针对省内不同情况，将各地市分为四类，分别给出了去库存具体指标和要求；位于西北的甘肃则明确提出，到2019年底，商品房去库存周期基本控制在18个月内；江苏要求，到2018年底全省住宅类商品房库存去化周期控制在14个月内；宁夏和湖南长沙则宣布，将在2018年把去库存周期基本控制在12个月以内。

各地政府为了加快推进房地产去库存工作，因地制宜出台了大量政策。如浙江提出，在2017年全省在售商品住宅库存消化周期保持在10个至16个月的合理水平。尽管浙江提出的目标节点在明年，但目前全省去库存形势依然严峻，除了杭州、宁波等城市外，省内三四线城市去库存压力较大，消化时间甚至达到30个月以上。

为了达到去库存目标，一向对落户要求比较高的浙江省祭出“大杀器”，全面取消县（市）购房落户条件限制，放宽除杭州外的城市购房落户关于建筑面积、资金额度的要求。

类似的政策在江苏、福建等地也频频出现。据上证报记者统计，截至2016年6月30日，全国有近百个城市推出了购房落户相关政策。

“落户”一直被很多城市视作房产去化的“灵丹妙药”，不过从实际情况来看，落户政策在浙江、江苏、福建、广东等东部省份对于房地产去库存的作用，要远远大于中西部省份。

而很多中西部城市根据国家政策方向，推出了不同的去库存金融工具。其中，甘肃省提出，加强宣传引导，鼓励农民工缴存住房公积金，住房公积金管理部门要主动服务，为农民工开设缴存账户建立“绿色通道”。

陕西省则发文，用工单位要将建立稳定劳动关系的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围，依法保障其享受住房公积金政策；支持缴存住房公积金的农民工利用公积金贷款购买普通商品自住住房；银行业金融机构要积极发展农村居民个人住房贷款业务，支持农民进城购房。

此外，还有多个中西部省份明确表示，保障进城农民及其子女平等享受就业、教育、医疗等公共服务，为农民工和有意愿的农民进城购房创造条件。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2015年下半年开始，全国35个城市库存总体呈现下滑态势，2016年1月至3月继续下滑。4月，随着房企推盘节奏加快，库存规模略有上升，5月至6月库存规模再度下滑。易居房地产研究院最新统计数据显示，上半年其监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24731万平方米，环比减少0.6%，同比减少5.2%。

楼市或将再入调整期信贷政策影响后市

基于上半年楼市形势的错综复杂，下半年楼市走势颇受关注。近日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同发布《中国住房2016中期报告》，预测当前房地产市场总体回升，今年下半年至2017年第二季度房价涨幅或呈回落趋势，房地产投资增速将趋缓。

监管部门更是密切监控楼市未来走向。7月18日，住建部部长陈政高亲自主持，邀请万科、融创、恒大、碧桂园、保利、绿地六大房企的董事长与会，对2016年楼市尤其是土地市场情况和去化及存量压力进行摸底，为下一步政策调整支招。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，住建部在7月18日约谈房企，意味着中央层面已经开始注意到城市之间楼市分化越来越明显，尤其是针对房价上涨过快与“地王”频现的城市来讲，未来这些楼市走势仍然面临不确定性。在这样的市场背景下，楼市会进入调整期，甚至个别房价上涨过快的城市会出现下跌。

同时，对于大多数非热点城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，“去库存”仍然是这些城市楼市政策的主旋律。

需要注意的是，央行的金融货币政策将对下半年房价产生影响。根据央行公布的5月金融数据，2016年5月M2同比增长11.8%，增速环比大幅回落1个百分点，与3月份高达13.4%的增速形成强烈反差。与此同时，上半年银行房贷利率一路下行。

业内人士认为，随着降低首付新政的落地，房贷业务范围逐渐扩大，银行开始考虑低利率低首付带来的高杠杆风险，预计下半年银行房贷政策将逐渐趋于稳定，银行会通过细化优惠利率、首付政策门槛，吸引更多优质客户申请房贷，从而降低金融风险。

对于高杠杆带来的金融风险，新华社7月20日发文称，本轮部分城市房价暴涨更多与金融杠杆撬动有关，杠杆过高势必催生价格泡沫，导致楼市、金融体系甚至整个经济出现风险。

值得关注的是，自“权威人士”对利用高杠杆去库存的做法全面否定之后，M2增速连续两月下降至11.8%，增速创下近一年来最低水平；新增信贷量从3月的1.37万亿元连续两月减少至5556亿元和9855亿元。下半年，信贷投放政策的变化，或将是决定市场热度的最大变数。