房地产价格热度不减隐忧 各国政府苦苦寻觅良策（2）

台湾的住宅价格也急剧上涨。住宅价格的上涨自2003年起日趋显著，房地产投资成为热潮，大城市住宅价格上涨显著。民间统计数据显示，台北等大城市2015年10～12月的公寓价格上涨至2001年的2～3倍。

然而，受经济增速放缓影响，居民年收入几乎没有增加，收入与住宅价格的差距越来越大。据台湾内政部统计，台北市一套住房的价格在2000年代初期相当于1个家庭年收入的6倍，而2015年已达到16倍。

金融危机以后，美国房地产市场也经历了调整。2015年，美国房地产市场被次贷危机压抑了十年的房屋需求彻底复苏，成交量及房价均达2008年以来的高点。

近期美国大都市房价触及记录高位，美国房地产市场开始出现类似2005年时的表现，关于另一个地产泡沫来临的议论声也随之而起。一些人提出美国存在2.0版房地产泡沫，即泡沫并非由最终用户的投资引起，而是由海外买家和专业或私人投资者导致。

这使所有房屋的价格达到了终端用户、避险投资买家无力承担的水平，他们押注2016年美国房地产价格将达到顶峰。就在今年年初，美国房地产经纪人协会（NAR）也警告说，“美国房价过去一年间录得接近或超过两位数的增长是不健康的，尤其考虑到家庭收入及工资收入几乎没有增长这一背景。”截至一季度末，美国住房自有率从2008年6月末的68.1%降至63.5%，表明投资乃至投机因素在美国房地产市场显著增强，新的泡沫正在壮大。

美国房产研究公司RealtyTrac的研究报告显示，目前美国中产阶级每月用于偿付按揭贷款的金额在工资中的占比已从去年的26.4%上升至30.2%，虽然距2006年53.2%的占比还有差距，但上行趋势值得高度警惕。高房价之下，市场更趋谨慎。

目前，受价格高涨影响，纽约等地的部分投资用高档住宅的价格开始下跌，销售趋于触顶。据房地产商DouglasElliman统计，曼哈顿地区的集合住宅楼的平均售价1～3月期同比大幅上涨18%，涨至205万美元。不过被尊为“股神”的巴菲特并不认为美国地产市场存在泡沫。

他在今年5月份时还对媒体表示，他不认为现在的房地产市场存在全国性的泡沫。在奥马哈这样的地方，以及全美大部分地区，购房者并未支付泡沫价格。他并不认为下一次危机时产生问题的会是房地产泡沫。巴菲特前几年刚刚购进了一些美国房地产。

宽松货币意犹未尽

早在两年前，许多人就开始警告全球房地产市场的过热，担心泡沫的出现。但是，近两年来，包括股市和房地产市场的上涨势头都没有得到切实控制，反而更上层楼，这和目前的低利率环境密切相关。而目前，实施宽松货币政策的经济体似乎意犹未尽。

美国媒体援引著名的“债券之王”比尔·格罗斯的话说，全球利率处在5000年历史中的最低水平。高达10万亿美元的负利率债券是一颗终有一天将爆炸的超新星。

2010年，一位后凯恩斯主义者NickRowe描述了这样一个“怪异世界”：在那里，均衡利率“等于或低于”经济的长期增长率、而非我们此前习惯的“高于”。在这样一个世界里，泡沫难以避免，因为投资者们寻求正收益。当时有人认为，这才是正常的世界。

今年6月21日，美联储主席耶伦在美国参议院金融委员会半年一度的货币政策报告听证会上也表示，全球和美国国内阻力均令均衡利率处于历史低点。美联储自去年底启动加息进程以来，至今没有后续的加息行为跟上。联邦基金利率始终维持在0.5%的水平。

日本央行1月29日意外地以5：4的投票比例通过超额准备金实行1%负利率的决定。日本成为欧洲央行之后又一个实施负利率的国家。目前，欧洲央行还在继续观察经济数据变化，权衡英国脱欧影响，以决定是否进一步放宽货币政策。

国内经济学家彭文生表示，美国由于不依靠银行信贷和相对依靠银行信贷小一点，所以还没有出现负利率，但以银行体系为主导的欧洲和日本利率下行更极端。彭文生称，对于中国来说，哪一天银行信贷的功能受到大损害，利率到零的那一天就到来了。

同样实施负利率的瑞典央行7月6日宣布，利率仍将维持在-0.5%水平不变，同时称未来加息策略将会被推迟，直到2017年下半年之前，都不大可能会加息。因为需要高度扩张性的货币政策为瑞典经济和提振通胀提供支持，就使得降息仍有空间。当时，瑞典2017年GDP增速预估由4月份2.7%下调至2.2%。