房地产价格热度不减隐忧 各国政府苦苦寻觅良策（3）

澳大利亚联储近日把现金利率维持在1.75%不变，该行正在权衡本国大选以及英国脱离欧盟的后果对信心和投资可能造成的威胁。此前，在澳联储5月将基准利率从2%调降至1.75%的创纪录低点后，甚至有机构警告称，澳大利亚储备银行可能成为下一家拥抱负利率的央行。

新西兰目前基准利率为2.25%，这样的利率水平已经居于发达国家榜首。有分析师认为，尽管新西兰不会加入零利率俱乐部，但是新西兰的降息空间比澳洲要大。澳新银行预计，新西兰央行8月份会有一次降息。

英国央行行长卡尼说，为了应对英国脱离欧盟全民公投结果的影响，英国可能需要采取一些货币政策宽松的措施。调整基础利率是英格兰银行实施货币政策的主要手段，而这个利率目前为0.5%，处在创纪录的低水平。有分析认为，英格兰银行可能在今年夏天采取进一步宽松行动。

7月13日加拿大银行发表季度货币政策报告，宣布维持0.5%的基准利率不变。受英国公投脱欧决定、国内阿尔伯塔省5月巨大山火、加拿大正与欧盟进行自由贸易协定的谈判等因素的影响，加拿大的国内生产总值可能在两年半时间内削减0.1个百分点，经济增长率可能只有1%左右。

政府苦苦寻觅良策

面对不断上涨的房价，各国政府又爱又恨，《华尔街日报》7月19日的一篇报道表示，全球低利率环境正令楼市泡沫风险重燃，一些国家出台了一些调控举措，但一些主要经济体的央行行长则深感到无力通过利率调节这一措施来阻止房地产价格的持续上涨。

澳大利亚央行虽然警告该国的房地产风险，但是在7月5日的政策会议上决定维持利率不变，并在声明中暗示，未来可能需要降息。其理由之一是该行面临与美国、欧洲和日本央行同样的困境，即通胀率低于该行的预期目标。

不过，在过去一年中，澳大利亚也并非无所作为，银行监管机构收紧向房地产投资者放贷的指导标准，试图以此应对房地产市场泡沫风险，监管机构的行动在一定程度上帮助冷却了房价上涨势头。

针对海外买家的涌入，近期澳大利亚大型银行停止对海外买家发放购房贷款。自限令启动以来，澳大利亚楼市清盘率出现明显下滑，5月为72.8%，环比大幅下跌了7.5%。

其中，悉尼5月底房屋挂牌出售数量为599套，同比减少了858套。澳大利亚新南威尔士州和昆士兰州出台新政策，将对外国购房者分别征收4%和3%印花税。今年4月，维多利亚州已率先将针对外国购房者印花税提升至7%。

然而，对于政府的举措，房地产商们表示反对，他们担心，新政将会对当地房地产市场带来灾难性影响，或将导致出现大量违约和公寓房价暴跌。研究发现，澳大利亚银行实际仍允许海外地产投资者申请大额的房屋贷款且额度远高于业主居住贷款者。

在新西兰，央行也意识到房价暴涨的风险。新西兰联储副主席斯宾塞7月7日在联储网站上贴出的讲话稿中表示，房地产市场失衡情况越来越严重，需要在多个方面采取政策行动。

他表示正考虑进一步收紧贷款/价值比率，可能年底前行动。联储也在考察是否应该对负债/收入比率做出限制，但表示“将对该选项作出进一步调查研究。”

新西兰还通过控制购房者首付比例来实现对房价的调控。新西兰储备银行7月19日出台一份计划调整购房首付比例的政策文件，根据新规，商业银行向住宅投资者发放的贷款中，贷款额超过房屋总价值60%的比例不得超过5%。

向自住型房屋购买者发放的贷款中，贷款额超过房屋总价值80%的比例不能超过10%。央行行长格雷姆·惠勒当天表示，住宅贷款现阶段在新西兰银行系统总资产中占比55%，特别是住宅投资者数量不断增加的情况下，央行希望通过相关政策减少银行系统面临的风险。

去年，新西兰央行曾规定，在奥克兰的住宅投资者需要支付30%的首付，在其他地区需支付20%的首付；而此次的最新规定将不再存在地域限制，适用于全国范围。目前，该项政策正在征求公众意见，预计将于9月1日实施。

此外，6月10日，新西兰四大银行中的三家全部停止了海外贷款。瑞典政府已推出了旨在限制风险性借贷的措施，但此举并没有完全抵消处于纪录低位的利率水平对楼市的提振。

因英国投票脱欧带来的不确定性增加，瑞典央行7月6日称，该行原计划从明年年中开始加息，但该计划可能会被推迟。瑞典央行行长英韦斯（StefanIngves）在接受采访时称，当全球政策利率都处于极低水平之际，瑞典不太可能走上完全不同的道路。

为了抑制炒房，台湾马英九政权从2016年1月就开始实施“房地合一税”，即在转卖房产时对土地和房屋出售收益统一征税。此后房价出现下跌势头，但市场上大部分观点认为“预计住房价格不会急剧下跌”。

5月份上任的蔡英文在选举战中曾宣布今后8年内将提供20万户公营住宅。但是考虑到土地和预算的问题，不少声音对其可行性提出质疑。为了不招致年轻人的失望，住宅政策将成为蔡英文上任后的紧要课题。

加拿大央行行长波洛兹（StephenPoloz）对于房地产泡沫可能破灭感到担心，他还承认，当前的超低利率环境“绝对”在助长房价的涨势并推高家庭债务。但近来他在接受媒体采访时仍表示，如果他认为有必要通过降息来刺激经济，房价上涨不会阻止他进一步下调利率。加拿大央行自2015年1月以来共降息两次。波洛兹表示，这是一个共同的问题，许多央行都在实行低利率政策，而这会引发房地产泡沫。