上海房企捂盘惜售 提升业绩充实现金流（2）

即便是区域内将有地块出让，周边项目也会提前捂盘。9月7日，上海拟挂牌出让浦东唐镇D-04-06地块，出让面积为5.65万平方米，起拍楼面价29499/平方米。在过去一年，上海各个区域的楼板价几乎涨了一倍，因此唐镇地块刷新区域地王已是大概率事件。有分析预测，该项目未来的保本价可能会突破10万/平方米。

唐镇最近一次土地出让要追溯至去年4月15日，当时大名城以总价50.76亿元连夺唐镇D-03-05a地块和D-04-07地块，成为区域地王，两宗地的成交楼板价分别为27909元/平方米、29697元/平方米。

近段时间，上述地块周边的仁恒、浦发、大名城等项目均处于无房可售状态，现场销售在与21世纪经济报道记者沟通过程中，透露了价格调整、等地王拍出再定价等消息。

易居研究院研究总监严跃进指出，预售证发放是有序引导楼盘供应的手段。如果市场较热，政府为了鼓励房企推盘，就会适当加快审批，但这会对价格有较大管制。若市场较冷，则可能会对部分不合规楼盘进行更严格的审查，防范质量不高或偷税漏税房企的项目进入市场。

严跃进认为，应该认识到捂盘是一种违法行为，购房者若面临部分房企对其购房行为拒之门外时，可以进行投诉。同时，对于房企提出的各类不合理要求也要注意搜集证据，这样才在后续和房企谈判中占据更有利位置；甚至可提出相应资金赔偿。

利润最大化的无奈

严跃进指出，房企捂盘的最根本原因是，房价上涨带来了较大盈利空间，延缓推盘节奏反而能够扩大销售业绩。但通过捂盘获利是有前提条件的，即后续政策基本稳定且购房者购房需求持续上升。否则捂盘同样面临较大金融风险和经营风险。

房企捂盘惜售的目的主要在于提升业绩、充实现金流。财报显示，保利置业2015年营业收入同比下滑12.5%至249亿港币，毛利率由2014年的19.8%大幅下滑至11.5%，剔除减值亏损后的核心净利润由2014年的5.32亿港币转为亏损23.17亿港币。

而保利置业的在售项目分布中，长三角地区销售面积占30%，销售金额占43%，该区域售价相对较高，也是保利置业盈利的主要贡献区。

地价高涨、运营成本增加，令房企不得不谋求更多获取经济利益的方式，及多方面拓宽融资渠道。截至8月5日，今年上半年发布中期业绩的近80家房企中，预亏有20多家，主要原因就是项目开发结束、成本增加等，在此情况下补充土地储备，又令房企陷入高成本拿地-融资-房价利润最大化的怪圈。

同时房企也在多方拓宽融资渠道。同策咨询研究部统计显示，今年7月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计485.6亿元。环比6月微增8.5%。债权融资是房企融资的主要方式，占7月总融资规模的99.6%，其中境内银行贷款和公司债为两大主要渠道，发行资产支持计划的创新融资规模新增52.4亿元（而6月没有此融资方式）。

融资成本方面，同策咨询研究部监测的上市房企中，成功发行5年期公司债的平均成本为4.3%。与此同时，境内银行贷款1-5年期贷款基准利率为4.75%。部分公司5年期公司债券的利率远远低于同期银行贷款利率。